*아래 글은 오늘자 경향신문 시론으로 기고한 글의 원문입니다. 


지난해부터 아파트 분양시장과 강남 재건축시장을 중심으로 수도권 주택시장이 후끈하게 달아오르고 있다. 최근으로 올수록 그 열기가 더 뜨거워졌다. 오로지 정부의 ‘빚 내서 집 사라’ 정책 기조 때문에 많은 이들이 무리하게 빚을 내서 집을 사기 때문이다. 지난 한 해 가계부채는 121조 원 넘게 늘어났다. 사상 최대치로 예년에 비해 두 배 이상 증가폭이 컸다. 그런데 이렇게 늘어난 부채의 약 60% 가량인 70조원이 주택담보대출이었다. 더구나 이 같은 증가세가 올해 들어서도 크게 꺾이지 않고 있다. 올들어 상반기에 늘어난 가계부채액만 54조원이 넘는다. 예년에 한 해 내내 늘어난 금액과 맞먹을 정도다. 



이렇게 앞다퉈 빚을 내 집을 사니 2014년 하반기 이후 수도권을 중심으로 집값이 상당히 올랐다. 그러자 정부가 올초부터 가계대출 심사를 강화하면서 기존 주택시장은 소강기에 접어들었다. 특히 지방은 부산 정도를 제외하고는 경기 악화와 주택공급 과잉으로 집값이 떨어지는 지역이 늘었다. 



그런데도 수도권을 중심을 신규 분양시장과 재건축시장은 여전히 활황세를 이어가는 이유는 뭘까. 정부가 분양시장과 재건축시장을 사실상 투기판으로 만들었기 때문이다. 정부는 아파트 분양시 중도금과 잔금을 치르기 위해 분양자들이 저리로 받는 집단대출은 대출심사 강화 대상에서 제외했고 청약 자격과 분양권 전매 관련 규제도 대폭 완화했다. 그 결과 투기적 가수요가 들끓게 됐고, 많은 이들이 나도 이 참에 한 몫 챙기겠다며 분양시장에 뛰어들어 프리미엄을 받고 분양권을 팔고 있다. 몇 달 만에 몇 천만원을 남길 수 있으니 안 하면 바보되는 분위기다. 재건축시장 과열도 분양시장 열기와 맞물려 있다. 재건축 아파트는 신규 분양 예정 아파트이기 때문이다. 역시 분양가 상한제 고삐가 풀리고 초과이익환수제도 유예된 상태다. 이런 상황에서 재건축 조합 물량을 사면 청약 경쟁을 할 필요도 없다. 얼마 전 분양에 들어간 개포주공3단지의 등기부등본을 분석한 결과 이 단지 아파트 매수자의 75% 가량이 빚을 내 집을 샀으며, 집을 산 사람들의 90% 이상이 전월세를 끼고 집을 샀음을 확인할 수 있었다. 한마디로 투기 또는 투자 목적으로 집을 산 사람이 거의 대부분이라는 것이다. 



이런 흐름이 이어질 수 있을까. 지금 쏟아지는 사상 최대 분양물량들은 내년 하반기부터 시작해 2018, 2019년까지 입주물량으로 쏟아진다. 2017~2018년 입주 예정 물량만 아파트 78만호를 포함, 100만호에 이른다고 부동산업계가 추산한다. 그런데 지금과 같은 분양 러시가 내년 상반기까지 이어지면 2019년까지 30만~40만 호가 추가된다. 반면 생산가능인구는 올해로 정점을 찍고 내년부터는 가파르게 줄어드는 반면 같은 시기 고령인구는 급증한다. 당초 예상보다 지연되기는 했지만, 미국 금리가 오르면서 한국도 지금보다는 금리를 더 올려야 할 가능성이 커진다. 이런 상황에서 주택시장이 엄청난 입주물량들을 감당할 수 있을까. 그리고 무리하게 빚을 내 집을 사거나 분양받는 사람들이 버틸 수 있을까. 특히 소득이 안 되는데 집단대출을 받아 아파트를 분양받은 사람들이 입주 후 개인대출로 전환될 때 그 부담을 감당할 수 있을까. 



지금의 주택시장 상황은 2006년말과 비슷해 보인다. 지방 주택시장은 대체로 잠잠해졌는데, 2005년부터 수도권에서는 집값이 꿈틀대다가 2006년말 ‘버블세븐’ 중심으로 집값이 폭등했다. 또한 2007년까지 분양가 상한제 시행을 앞두고 ‘밀어내기 분양’도 쏟아졌다. 하지만 이후 추격매수세가 끊어지고 빚 부담을 이기지 못한 급매물이 쏟아지면서 집값이 가라앉았다. ‘오를 곳은 오른다’는 그 ‘오를 곳’이 내릴 때는 가장 가파르게 내렸다. 2008년에는 입주물량이 본격적으로 쏟아지면서 시장을 더욱 짓눌렀다. 물론 2008년 하반기 세계금융위기와 같은 정도의 충격이 다시 발생할 가능성은 낮다. 하지만 2006년에 비하면 평균 두 배 이상의 빚을 내고, 수십만명씩 늘어나던 생산가능인구는 줄어드는 시기로 접어들고, 가계소득 증가율은 그 때의 절반도 안 된다. 그런데 과연 괜찮을까.



이처럼 지금 주택시장 상황은 매우 위태롭다. 그런데도 정부는 머뭇거린다. 다른 모든 경기가 다 죽었는데, 사상 최대의 가계부채 증가를 부추기며 가까스로 살린 부동산경기마저 죽는다면? 올해 경제성장률은 1%포인트 가량 더 빠질 것이다. 이 정부로서는 받아들이기 힘든 성적표일 것이다. 그래서 적어도 내년 대선까지만은 최대한 부동산경기를 살려놓고 싶을 것이다. 그런 정권 차원의 사욕(?)때문에 나오는 대책들은 변죽만 울린다. 지금의 주택시장 과열을 다잡으려면 주택대출규제를 다시 조이고, 분양시장과 재건축시장을 투기판으로 변질되게 한 각종 제도들을 손질해야 한다. 그런데 토지주택공사의 택지공급 물량을 줄이겠다는 엉뚱한 대책들을 내놓고, 부동산 대책과 가계부채 대책은 상관없다는 식의 궤변을 늘어놓는다. 지금 주택시장의 급등세를 강남 재건축 등에 국한된 상황으로 애써 축소하려고 한다. 그렇게 해서 임기 안에만 탈 안 나면 된다는 태도다. 이런 식으로 지금 박근혜정부는 국민경제 전체를 판돈으로 걸고 부동산경기를 따먹으려는 본말이 전도된 위험한 도박을 하고 있다. 이런 위험한 도박을 언제까지 계속해야 직성이 풀리겠는가. 



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by 선대인 2016. 10. 21. 10:41

당신의 전세보금은 안녕하신가요? 
https://storyfunding.daum.net/episode/13570

 

지금 정부는 지나치게 높은 집값을 안정화할 의지도, 전세난을 완화할 의지도 없다는 사실은 잘 아실 겁니다. 심지어 박근혜 대통령은 올해 2월 “어차피 전세시대는 이제 가게 되는 것이다. 전세는 하나의 옛날 추억이 될 것”이라고 발언했습니다. 대통령부터 이런 인식을 갖고 있으니 전세난이 완화되겠습니까. 이런 상황에서 광고주인 건설업계의 광고를 받는 대다수 언론들도 문제를 제대로 다루지 않습니다. 부동산정보사이트나 앱들도 마찬가지였습니다.

<집코치> 개발팀은 이런 현실이 무척 마음 아팠습니다. 2015년 기준으로 여전히 350만 가구, 1000만 명 가까운 사람들이 전세로 살고 있는데, 세입자들이 의지할 앱 하나 없다니요? 그래서 저희는 <집코치> 서비스를 개발하면서 세입자들에게 도움되는 메뉴를 많이 제공하기로 했습니다.

그래서 저희 연구소 회원들 대상으로 설문조사를 했는데 응답자 1105명이 가장 관심을 갖는 문제가 "내가 낸 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까"라는 것이었습니다. 지속된 전세난으로 매매가와 전세가의 격차가 줄어들고 집주인들의 빚은 계속 늘다 보니 불안감을 느끼는 분들이 많았던 겁니다.

이 문제에 조금이라도 도움을 드릴 수 있을까 해서 저희가 개발한 기능이 바로 '전세보증금 안전도 확인' 서비스입니다. 다음스토리펀딩 2화에서는 이 내용을 자세히 다뤘습니다. 읽어보시고, 주변에 많이들 알려주시면 감사하겠습니다.^^

 

by 선대인 2016. 10. 20. 09:17

<분양 받을 때 주의해야 할 다섯 가지>를 정리해봤습니다.

지금 분양시장이 지나치게 과열됐네요. 분양권전매제한과 청약 조건들이 완화된 가운데 막대한 집단대출을 동원한 투기판처럼 보여서 위험해 보입니다. 저는 무리하게 빚 내서 집을 사는 것은 어떤 경우에도 말리는 편입니다. 그래도 소득 여력이 되는 분 가운데 꼭 지금 분양을 받고 싶다는 분들은 다음 다섯 가지는 챙기시기 바랍니다.

 

99%를 위한 무료 주거정보앱 <집코치>에는 건설업계와 부동산업계의 영업용 정보가 없습니다. 주거 문제로 고민할 때 <집코치>를 다운받으세요.

 

by 선대인 2016. 10. 19. 09:58

최근 조선일보가 보도한 ‘빗나간 定說… 5060 주택구매 급증’이라는 기사를 보도했다. 이 기사를 읽어보면 50, 60대가 노후 생활자금을 조달하기 위해 아파트 등 부동산을 팔 것이라는 주장과 달리 노인층의 주택구매가 더 활발하다고 주장하고 있다. 사정을 잘 모르는 일반인들이 보면 솔깃할만한 기사다. 


http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/10/10/2016101000218.htm


그런데 이 기사는 한 마디로 말하면 엉터리 왜곡보도다. 우선 그 기사와 기사의 바탕이 되는 보고서에 문제가 있다. 이 기사에서 비교하는 해당 시기(2011~2015년)에 20대는 -11.1만 명, 30대는 -43.5만 명, 40대는 -6.6만 명 줄어든데 비해 50대는 104.8만 명, 60대는 73.5만 명이나 늘어났다. 이렇게 50, 60대 인구가 크게 늘어났으니 그들 가운데 돈이 좀 있는 사람들을 중심으로 아파트를 추가로 산 숫자도 늘어난 것으로 집계될 수밖에 없다. 기사에서 50, 60대의 아파트 구입 비중이 늘었다는 진단의 대부분이 이렇게 연령대별 인구수 증감으로 설명된다. 이처럼 아파트를 살 수 있는 연령대별 인구 증감은 전혀 거론하지 않고, 아파트 구입자의 연령대 ‘비중 증가율’만을 보여주면서 5060인구가 알고 보니 집을 파는 게 아니라 집을 사는 수요더라는 식으로 주장하는 것은 해석 오류이거나, 의도적이었다면 사실 왜곡이다. 


<그림5>
 

주) 통계청 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성. 30세 미만을 포함해 5세 연령대별로 부동산 평가액을 조사한 것은 2006년이 유일하여 2006년 자료를 사용했음. 이후 10세 단위 연령대 조사와 비교해볼 때 크게 다르지 않아 2006년의 조사 자료가 대체로 여전히 유효한 것으로 판단됨. 

 


더구나 분석 대상으로 삼은 시기도 감안해야 한다. 2011~2015년은 수도권을 중심으로 볼 때 주택시장이 침체기에서 활황기로 변한 시기이다. 주택시장 침체기에는 상대적으로 젊은층의 실수요가 많지만, 최근처럼 투기화되는 주택시장 상황에서는 기사에서도 언급하는 것처럼 주택 투자 또는 투기에 익숙한 50,60대 가운데 돈 있는 사람들이 좀 더 주택을 사게 될 가능성이 높다. 그렇다고 어떤 시장상황에서도 계속 지속될 것이라고 예단해서는 안 된다. 또한 <그림5>에서 보는 것처럼 기존에도 50대 인구는 여전히 주택을 구매하는 연령대로 분류됐기에 "50,60대’를 한꺼번에 묶어서 이들의 주택 매입 성향이 변한 것처럼 포장해서는 안 된다. 조선일보의 주장이 맞으려면 50대는 제외한 상태에서 60대에서 주택을 판 사람들이 주택을 산 사람들을 초과하지 않았는지 함께 짚어야 한다. 그래야 60대가 전체로서 주택을 순매수하는 연령대라고 평가할 수 있는 것이다. 좀 더 세밀히 따지자면 이 시기에 주택을 매수한 사람들이 주택 침체기 등 다른 시기에도 계속 같은 성향을 보일 것인지도 따져야 한다. 2015년과 같은 주택시장 활황기에는 모든 연령대의 주택 매수 성향이 상대적으로 더 강해질 것이기 때문이다. 하지만 조선일보 보도는 그런 측면은 전혀 거론하지 않은 채 왜곡된 주장을 했다. 


더구나 역시 <그림5>에서 보는 것처럼 세대 전체로서 주택을 본격적으로 순매도하는 연령대는 65세 이상 노인이다. 그런데 고령화라고 할 때는 15~64세의 생산가능인구와 65세 이상의 노인인구를 나눠, 노인인구가 늘어나는 현상을 말한다. 그리고 필자도 인구구조가 주택시장에 미치는 변화를 설명할 때 생산가능인구와 65세 이상인 노인인구로 구분해 설명한다. 집을 사주는 생산가능인구는 줄고, 집을 파는 노인인구는 가파르게 늘어 기존 주택의 공급자 역할을 하게 된다는 것이다. 이런 변화가 주택시장에 상당히 지속적이면서도 큰 영향을 미치게 된다. 우리나라 평균 가구원수가 2.65명이라는 점을 감안하면 5 전에는 생산가능인구가 늘어 주택수요가 해에 14만호 늘었지만, 5 후에는 10.6 가구, 7~8 후부터는 매년 15만호의 수요가 줄게 된다. 반면  고령인구는 기존 주택을 줄여가거나 팔아서 노후생활을 위한 자금을 마련하는 시기이므로 주택 수요자가 아니라 주택의 순공급자 역할을 한다. 매년 늘어나는 65 이상 고령인구의 3분의 1 집을 내놓는다고 해도 2020년대부터는 건설업체들의 신규 공급 물량에 더해 해에 5만호 이상의 기존 주택 매물이 주택시장에 나오게 되는 셈이다


여기에서 보는 것처럼 주택 매수매도 세력으로서 기준점이 되는 연령은 65세이지, 조선일보가 말하는 50대부터가 아니다. 그런 점에서 고령화에 따라 향후 주택가격이 하락 압력을 받게 된다는 (조선일보 표현 그대로) "정설"이 빗나갔다고 할 근거는 조선일보 보도내용에 전혀 담겨 있지 않다. 이런 엉터리 보고서를 쓰는 한국감정원 같은 곳도 문제이지만, 이런 보고서를 자신들의 입맛에 맞춰 보도하는 언론들이 난무하니 사람들이 현재 주택시장의 위험성을 제대로 판단하지 못하는 것이다.



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by 선대인 2016. 10. 18. 14:40
지난 수십 년 동안 주택 가격은 시시때때로 요동치면서 사람들을 울리고 웃게 했습니다. 그동안 숱한 주택들이 공급됐고 최근에도 사상 최대의 분양 물량이 쏟아지고 있지만, 자신의 집 한 칸 마련하지 못한 사람들이 전체 국민의 절반에 육박합니다. 주택은 다주택 소유자들에게는 재산 증식의 대상이 됐지만, 너무나 높은 주택 가격 때문에 서민들은 집 한 칸 마련하기 어렵습니다.

정부 정책이나 언론 보도, 전문가들 주장이 모두 부동산 부자들과 건설업계에 치우쳤던 탓이 큽니다. 이런 상황에서 주거문제와 관련해 대다수 서민들을 위한 정보보다는 건설업계 등의 이해관계에 오염된 정보들이 훨씬 많이 유통된 영향도 적지 않습니다. 잘 알다시피 각종 부동산정보 사이트에는 각종 허위 정보나 미끼 정보, 선동적인 정보들로 가득합니다. 사람들이 현명하게 자신의 보금자리를 고르는데 필요한 정보들은 많이 부족합니다.

가장 기본적인 정보인 주택 가격 정보조차 시장에서 실거래가보다는 중개업소들이 올린 호가 위주의 정보가 노출됩니다. 최악의 전세난이 지속되는데도 전세 세입자들을 위한 제대로 된 정보서비스 하나 없는 것도 우연이 아니겠죠.

이처럼 올바른 부동산 정보가 생산, 유통되지 않아 생기는 폐해는 큽니다. 그래서 우리는 오랜 고민 끝에 이 땅의 대다수 가계들을 위한 모바일 주거 정보 서비스 앱을 만들기로 했습니다. 오랫동안 부동산 문제를 고민해온 선대인 소장의 문제의식에 공감한 서승원(기획 책임자)씨와 김영훈(개발 책임자)씨 등 여러 사람이 의기투합해 '집코치' 개발에 나섰습니다. 선대인 소장이 개인자금을 투자하고 소수의 엔젤투자도 받아 지난 1년 반 동안 '집코치'를 개발했습니다.

8월말부터 ‘집코치’가 베타오픈한 뒤 이미 많은 분들이 사용해주시고 호평해주셨습니다. 집코치는 올바른 주택 거래 질서를 만들기 위해 호가보다 실거래가를 사용합니다. 집코치에는 부동산 중개업소들이 영업을 위해 올린 매물 정보는 없습니다. 주택을 사는 물건 취급하지 않습니다.

대신 사람들이 주거를 선택하거나 거래를 할 때 꼭 필요한 정보를 제공합니다. 자체적으로 구축한 다양한 데이터베이스를 활용해 사용자의 상황에 맞는 '보증금 안전도 평가' '내가 사는 곳과 비슷한 아파트 찾기' '이사 시점 예상 매물 알아보기' '출퇴근 소요 시간별 주거지 찾아보기' 등의 코칭 서비스를 제공합니다. 기존 건설업체나 부동산업체의 돈벌이를 위한 정보가 아닌 주택 수요자들을 위한 정보, 사는 것이 아닌 사는 곳이 중심이 되는 정보와 코칭 서비스를 제공하려 합니다.

아직은 많이 부족합니다. 자금과 인력의 한계로 당장은 아파트 중심의 정보와 전세난을 겪고 있는 세입자들에게 초점을 맞춘 서비스로 시작합니다. 하지만, 앞으로 계속 대상과 범위를 확대할 생각입니다. 가격 추정 서비스와 향후 3개월 후까지 가격 변동을 예측하는 서비스도 제공하려 합니다. 호가가 아닌 실거래가를 기초로 한 주택 가격지수(=집코치 지수)도 개발해 시장 흐름을 좀 더 정확히 포착할 예정입니다.

최종적으로는 '개인 맞춤형 주거 추천 서비스'로 진화해 전 국민이 신뢰할 수 있는 모바일 부동산 플랫폼을 만들고자 합니다. 이 부동산 플랫폼을 기반으로 우리는 세입자와 집주인간의 미스매치를 연결해 전세난을 완화하는 사업과 사회적 협동조합주택 사업 등도 벌일 계획입니다.

이런 계획들을 실현하기 위해서는 자금이 추가로 더 필요합니다. 여러분들에게 십시일반의 후원을 청합니다. 후원받은 자금은 '집코치'의 초기 운영과 주택 가격지수 개발 등에 사용됩니다. 후원 이외에 '집코치' 앱을 다운받아 사용해 주시고 주변에 알려주셔도 감사하겠습니다. 이 장정에 많은 분들이 함께해 주시길 간절히 바랍니다.


<다음스토리펀딩> 프로젝트 소개

<집코치> 다운로드


by 선대인 2016. 10. 7. 11:12
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