전국 전세 보증금 476조원… 집값 떨어지면 ‘대형 폭탄’

http://bizn.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201504231800005&code=920202&med=khan


경향신문이 중요한 기사를 썼네요. 주택담보대출과 합하면 이미 1000조원에 육박합니다. 전세보증금이 평상시에는 별 문제 없는 것처럼 보일지 모르지만, 외환위기와 2008년 경제위기 상황 때처럼 역전세난 벌어지면서 거래가 동결되면 큰 부담으로 작용합니다. 일례로, 최악의 경우 세입자가 전세보증금반환 청구소송을 해서 경매에 들어가면 집값 추가 하락 위험으로 이어질 수 있습니다. 


수도권 전세보증금 비중은 전국의 78.7%에 이르네요. 수도권의 주택 가격 비중이 대략 70%로 추정되는데, 그보다 더 높다는 뜻. 즉, 수도권의 전세난이 매우 심각하다는 뜻이기도 하고요. 


경향 기사에는 안 나옵니다만, 우리 연구소 보고서에서 같은 자료를 바탕으로 분석해 보니 정부가 집값 부양책을 내놓을 때마다 오히려 전세보증금이 뜀박질합니다. 이는 제가 누누이 얘기했지만, 전세가는 집값에 연동하기 때문에 당연한 현상입니다. 데이터로도 너무 간단히 입증되는 게 수도권 집값이 떨어진 2012년에 전세가가 거의 뛰지 않았고, 전국 기준으로도 2010년 이후 집값이 많이 뛴 충북 대구 경남 지역에서 전세가도 많이 뛰었습니다. 물론 2009~2010년처럼 대세하락 초기에는 집값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 전세가가 뛸 수 있으나, 이는 일시적인 병목현상으로 끝날 수 있었던 것입니다. 집값이 본격적으로 하락하면 집값과 전세값이 연동해서 따라 내려가는데, 정부가 억지 부양책으로 떠받치니 전세난이 장기화된 겁니다. 


즉, 정부의 집값 부양책이 오히려 전세난을 조장하고 있을 가능성이 매우 높다는 겁니다. 이런데도 부동산 부양책을 "서민 주거 안정 대책"으로 포장하는 정부 정책을 비판하거나 "집값 상승에 대한 기대감이 없어서 전세가가 뛴다"는 부동산업계 등의 황당한 거짓말을 제대로 검증하는 언론들이 없다는 게 서글플 뿐입니다. 이런 식의 이해관계에 오염된 정보들만 난무하니 일반 가계들만 힘들어지죠. 올바른 정보를 생산하고 확산하는 게 중요한 이유이기도 합니다.   



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선대인경제연구소 http://www.sdinomics.com

by 선대인 2015. 4. 23. 10:27



어제 안심전환대출이 왜 고부채가구를 대상으로 할 수밖에 없었는지, 그리고 왜 추가로 확대하기 어려운지, 향후 시장금리 인상을 왜 자극할 가능성이 높은지 짚었다. 


안심전환대출, 안심할 수만은 없는 이유. 

http://www.sdinomics.com/data/blog/3940


이제야 일부 언론들이 이 문제를 지적하기 시작하는 것 같다. 


은행 - 주금공 안심대출 `40조 MBS폭탄` 떠넘기기 ?
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2015&no=305392

안심전환대출 추가 증액..주금공 담보력 ‘위험수위’
http://www.mt.co.kr/view/mtview.php…


한 사회는 커다란 시스템을 이루고 있다. 이 시스템에 문제가 발생해 지속적으로 문제가 되고 있다면 원인이 되는 구조적 상황이 있기 때문이다. 그런데 이 구조적 상황을 외부에서 개입해 억지로 바꾸게 되면 단기적으로는 효과가 나타나는 것으로 보일 수 있다. 하지만 시간이 지날수록 시스템은 외부 개입을 무력화하는 방향으로 반응하게 된다. 이런 현상을 시스템역학에서는 ‘정책 저항(policy resistance)’라고 부른다. 


정부가 시장금리에 역행해 주택금융공사와 은행의 팔을 비틀어 시중금리보다 1%포인트 가량 낮은 고정금리 대출을 내놓았지만, 결국 이것이 돌고돌아 시장금리를밀어올리게 될 가능성이 높아진다. (이 부분은 위의 매경 기사를 참고하시길). 그것도 미국의 기준금리 인상 여파로 내년쯤 한국의 시장금리가 가뜩이나 올라가게 될 시점부터 말이다. 채권금리가 올라가면 이에 연동된 각종 변동대출 금리가 올라간다. 결국 일부 안심전환대출 대상자들의 금리를 낮춰주는 대신 훨씬 많은 다수의 기업과 가계들이 변동금리 인상 위험에 더 많이, 더 크게 노출될 가능성이 커진다. 물론 시중은행들은 주택금융공사가 발행한 MBS를 1년 동안 자신들이 떠안고 있어야 한다. 하지만 1년, 그리 긴 시간만은 아니다. 



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by 선대인 2015. 4. 1. 09:56


현 정부는 가계부채 다이어트를 유도해 문제를 "해결"하기보다 가계부채 문제가 터지지 않게 "관리"하겠다는 자세다. 주택대출규제를 완화한 것도 적어도 겉으로는 고금리 부채를 저금리 부채로 바꿔 관리하겠다는 자세에서 나온 것이다. 이후 주택대출이 급증했고, 잠재적 가계부채 부실 위험을 1금융권으로 이전한 측면이 강하다는 점에서 "관리"는커녕 문제를 더욱 악화시켰지만 말이다. 어쨌거나 안심전환대출도 같은 발상에서 나온 정책이다. 앞으로 금리가 오를 것에 대비해 위험 관리를 하겠다는 뜻으로 이 대출을 내놓았고, 같은 불안감을 가진 주택담보대출자들이 줄을 섰다. 거꾸로 보면 그만큼 가계부채 문제가 심각하다는 뜻이다. 

정부가 LTV, DTI 규제를 강화하는 등 가계부채 총량을 줄이는 정책 기조 속에서 가계부채의 질을 바꾸는 안심전환대출 제도가 나왔다면 좀 더 긍정적으로 평가할 수 있었을 것 같다. 그런데, 오히려 주택담보대출 규제를 풀고, 한국은행을 압박해 기준금리를 내리는 기조 속에서 안심전환대출 제도를 내놓았다. 같은 제도라도 이런 맥락에서는 집값 거품을 떠받치는 목적으로 사용되고 있다고 판단할 수밖에 없다. 

안심전환대출 제도의 가장 큰 문제는 정작 핵심 정책대상이 돼야 할 가계들을 비껴나간다는 데 있다. 향후 금리 인상 가능성 등을 감안할 때 고부채가구들을 대상으로 삼아야 한다. 이들이 위기를 부를 수 있는 뇌관이기 때문이다. 그런데 원리금을 함께 분할상환하는 구조에서는 그나마 소득 여력이 있는 저부채 가구들이 주 대상이 될 수밖에 없다. 그런 가구들은 상대적으로 중산층 이상의 가구들일 가능성이 높다. 

이걸 정책당국이 몰랐을까. 몰랐을 수도 있지만, 알고도 그랬을 수 있지 않을까. 중산층 중심의 부채를 줄여주면 향후 집값 하락 폭이 줄어들 수 있을 거라고 생각했을 가능성이 하나다. 실제로 그런 효과를 일정하게는 발휘할 수 있겠지만, 만일 그런 생각이었다면 늘 위기는 극단(여기에서는 저신용 고부채가구)에서 온다는 점을 간과했다. 

둘째는 안심전환대출 제도 설계 자체의 한계 때문으로 보인다. 2.5%의 고정금리 대출상품은 당초부터 정상적인 시장금리로는 내놓을 수 없는 상품이었다. 그런데 그걸 정부가 은행들의 팔을 비틀고, 정부 지급 보증 아래 주택금융공사의 MBS로 소화해 억지로 내놓았다. 이런 상황에서 고부채 가구들의 주택저당채권을 주로 편입한 MBS를 만들면 MBS 금리를 지금처럼 낮출 수 있을까. 불가능할 것이다. 그래서 고부채가구에 맞추지 않고 지금과 같은 식으로 상환 능력이 되는 가구들 중심으로 신청을 받은 것이다. 그래야 난색을 표하는 은행들에게 이렇게 하자고 설득할 수 있었을 것이고. 

안심전환대출의 효과는 앞서 말했듯이 유사시 위기 가능성을 줄이기보다는 집값 떠받치기에 활용되는 측면이 커졌다. 하지만 그 효과도 어차피 크지는 않을 것이다. 추가 공급분까지 합쳐서 40조원의 주택담보대출이 안심전환대출로 전환돼도 전체 가계부채의 3.7%, 주택담보대출의 7.2% 수준이다. 시장에 미치는 영향은 전반적으로 크지는 않을 것이다. 

일부에서는 정부가 무제한적으로 안심전환대출 공급을 늘려가면 되지 않느냐고 반문할 것이다. 아마도 쉽지 않을 것이다. 안심전환대출에는 주택금융공사의 MBS 공급이 핵심 역할을 한다. 하지만, 이를 위해서는 주택금융공사의 자본금이 확충돼야 한다. 물론 법을 개정해서 자본금을 확대할 수도 있다. 하지만 설사 그렇게 한다고 한들 이렇게 막대하게 늘어난 MBS물량을 채권시장에서 다 받아줄 수 있을까. 그걸 모두 받아주려면 결국 MBS 수익률을 높여줘야 채권시장에서 소화가 될 것이다. 그러면 결국 안심전환대출 금리를 낮추느라고 결국 채권시장의 금리를 높이는 역할을 하게 된다. 은행들이 지금 떠안게 되는 40조 MBS 물량도 채권시장에서 소화하기 만만치 않다. 아마도 1년 후에는 채권시장에서 상당한 혼란이 올 것이다. 그런데 이보다 더 많은 물량을 계속 쏟아낼 수 있을까. 그런데 1,2년 후에는 아마도 미국의 기준금리 인상 등으로 국내 기준금리는 몰라도 시장금리는 그렇지 않아도 올라갈 가능성이 높을 것이다. 이런 상황이 겹치면 당장은 안심할 수 있을 것 같은 안심전환대출이 불안을 증폭시키는 촉매제가 될 수도 있을 것이다.  

시장금리 수준에 맞지 않게 금리를 낮춘 탓에 금리가 높아질 경우 손실의 상당 부분을 주택금융공사와 은행들이 떠맡아야 한다. 주택금융공사는 이미 낙관적인 주택연금 설계로 최소 수천억원 규모의 잠재 부실을 갖고 있지만, 안심전환대출에서는 향후 훨씬 많은 잠재 부실을 떠안아야 할 수도 있다. 주택금융공사의 MBS 발행은 정부의 지급보증으로 이뤄지기에 그 부실이 커질 경우에는 결국 국민 세금으로 메워야 할 가능성이 크다. 또한 가뜩이나 예대마진이 줄어 수익성이 바닥인 은행권으로서는 고금리 마진을 포기해야 하는데다, 향후 강매로 떠맡은 MBS를 채권시장에서 제대로 팔 수 없을 때 추가적인 손실을 떠안을 수 있다. 경제 전체로 보면 이로 인한 소비 위축 현상도 나타날 것이다. 그 동안 이자만 갚던 가계들이 원리금을 함께 갚아야 하니 허리띠를 더욱 졸라매야 할 것이기 때문이다.    



또한 당장의 저금리에 끌려 많은 가계들이 신청했지만, 실제로 도중에 원리금 납부를 감당하지 못해 연체하는 가구들이 늘어날 가능성도 적지 않아 보인다. 납입 금액이 훨씬 적은 10년 장기저축 같은 것도 만기까지 납입하는 경우가 30~40%에 못 미친다는 점을 생각하면 몇 배나 되는 원리금을 상환하며 10~20년 지속할 가구가 얼마나 많을지 의문이다. 신청하는 이들은 당장 낮아지는 이율만 보고 달려들지 말고, 만기 동안 자신의 상환능력을 잘 고려하길 바란다. 이자만 내다가 원리금을 함께 갚는 일이 결코 쉬운 일이 아니다. 그렇지 않다면 지금 주택담보대출자의 70% 이상이 몇 년째 갈아타기를 하면서 이자만 내고 있겠는가.    더구나 만약 시기적으로 전반적인 금리 인상 시기에 맞물려 다른 차입자들의 연체 증가와 맞물려 상환 연체자들이 늘어날 때는 문제도 커진다. 

사실 가계부채 문제를 푸는 정공법은 나와 있다. 누구나 손쉽게 소득 증대를 말하지만, 이미 외환위기 이후 재벌독식구조와 부동산 거품, 가계부채에 의존한 경제구조를 만들어놓은 결과 일자리와 소득이 늘지 않는 구조가 만성화됐다. 이런 마당에 저출산고령화 충격이 빠른 속도로 진행되고 있다. 과거 고성장 체제에서는 몇 년 지나면 웬만한 문제들이 해결됐지만, 이제는 어렵다. 그러면 인정하고 거품을 빼고 체질을 바꾸자. 아무리 비대한 사람도 예전처럼 잘 먹지 못하면 몸집이 저절로 줄어든다. 그게 자연스러운 흐름이다. 우리 가계들이 돈은 못 버는데, 집값은 여전히 높다. 그걸 가계부채라는 정크푸드로 당장은 비대한 몸집을 유지할 수 있겠지만, 결국은 시간이 갈수록 건강은 크게 나빠진다.  

결국 과거처럼 소득을 늘리기 어렵다면, 현재 가구의 소득 수준에 맞춰 주택 가격도 낮아지도록 해야 한다. 그 과정에서 폭락과 같은 사태는 막아야 하지만, 이미 아무런 충격 없이 이 문제를 해결하기는 어려운 지경에 왔다. 단기적으로는 어렵더라도 부동산 거품을 점진적으로 해소하고 가계부채 다이어트를 유도해야 한다. LTV, DTI 등 주택대출규제는 점진적으로 다시 강화하면서 위기의 도화선이 될 수 있는 한계가구들의 부채 뇌관을 뽑아야 한다. 그들 가구들을 중심으로 공공재무컨설팅을 대대적으로 실시해서 가계부채 다이어트를 유도하고, 필요한 경우 채무상환 조건과 일정을 재조정하도록 해야 한다. 물론 중장기적으로는 공공임대주택과 협동조합주택 공급을 늘리고 선분양제와 같은 주택 공급자 절대 우위의 시장구조를 바꾸는 정책 전환도 뒤따라야 한다. 하지만 당장의 가계부채 문제를 해결하는 게 가장 급선무일 수밖에 없다. 정부는 안심전환대출로 가계부채의 질을 개선하겠다고 하지만, 효과에 한계가 있을 뿐만 아니라 1,2년 후에는 오히려 더 큰 위험 요인으로 돌아올 수 있다. 가계부채 다이어트를 적극적으로 유도하는 정공법이 실은 가장 효과적이라는 점을 지금이라도 깨닫기 바란다. 

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by 선대인 2015. 3. 31. 10:42


토요일(28일)에 제가 진행하는 강좌의 슬라이드를 준비중. 강좌 주제가 <경제뉴스 속지 않고 활용하기>여서 자료 정리하다 보니 이 나라에 얼마나 엉터리 정보가 난무하는지 다시 한 번 답답해지네요.  


강연 슬라이드 정리하다 하나 생각 나서 올립니다. 정부 고위 당국자라는 사람들이 부채가 순자산이나 금융자산보다 적어서 아무 문제 없다고 했죠. 얼마 전에 페북 지나가면서 보니 금융권 종사자로 보이는 사람이 순자산 대비 부채가 얼마 안 되니 괜찮다는 식의 글을 쓰기도 했더군요.


그래프 참고해 보세요. 모든 나라가 순자산 대비 해서 부채비율은 다 낮습니다. 그러면 이들 나라에서 아무런 문제가 없었을까요? 미국, 일본, 영국, 이탈리아 등에서 별 탈이 없었나요?


더구나 한국의 경우 금융자산 대비 부채 비율은 다른 나라보다 평균 두 배 이상 더 높은 모습을 보이죠. 최악의 사태에 직면했을 때 유동성이 높은 금융자산을 이용해 부채를 갚아야 할 경우가 속출하게 되죠. 그런 면에서 한국 가계들은 다른 나라들보다 부채 위기에 노출되기 매우 쉬운 재무구조를 갖고 있는 겁니다. 


실상이 이런데도, 금융부채보다 많은 순자산 또는 금융자산이 있으니 괜찮다고요? 괜찮지 않습니다. 더구나 자산이 많은 계층에서도 부채가 많은 가계는 순자산이 적은 편입니다.부채 많은 가계는 빚으로 부동산을 많이 갖고 있어도 유동자금이 적어서 위기시에 취약할 수 있다는 뜻입니다. 그런데 빚이 없는 진짜 순자산 부자는 따로 있는데 둘을 섞어서 평균 내서 그나마 괜찮다고 하는 거죠. 문제는 위기는 부채가 많은 극단에서 오고, 아무리 자산이 많아도 유동성에서 위기를 겪으면 부채를 못 갚는 상황이 온다는 겁니다. 가계든 기업이든. 




주) OECD자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성




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by 선대인 2015. 3. 26. 13:32

미분양 아파트 줄고 있다…정말?

http://newstapa.org/24214


제가 국내 미분양 통계는 조작에 가깝다고 오랫동안 주장해왔는데, 뉴스타파팀이 정곡을 찔러 보도했네요. 제가 몇 년 전 국토부에 전화해 물어보니 미분양 통계 담당자가 달랑 한 명. 건설회사가 신고하는 물량을 검증하느냐?고 물어봤더니 얼버무리지만 결론은 결국 그대로 집계해 발표한다는 것. 다른 걸 떠나 건설회사들이 신고하는 통계를 아무런 검증 과정도 없이 그대로 정부공인통계로 발표하는 나라가 어디 있습니까?


지금 주택시장 경기에 올해 사상 최대 분양물량이 쏟아지죠. 건설사들이 '올해가 아니면 늦으리'라는 모드로 앞다퉈 분양하고 있습니다. 이 분양 물량들이 쏟아지는 동안은 기획부동산과 떴다방 등을 동원해 최대한 집값을 띄우려 할 겁니다. 그 동안은 언론의 선동보도가 이어질 거고, 아파트 분양 광고도 봇물을 이루겠죠. 그럼에도 불구하고 미분양이 뒤로는 굉장히 많이 쌓일 겁니다. 그리고 적어도 올해 말, 내년 초쯤에는 사뭇 달라진 분위기를 느끼실 겁니다. 지난해 하반기 분양 프리미엄이 몇 억씩 붙었다고 난리치던 위례신도시, 아래처럼 몇 달 만에 완전히 다른 기사가 나오는 식이죠.


프리미엄만 최고 3.5억 위례신도시 과열 양상

http://economy.hankooki.com/lpage/estate/201410/e20141010175901117860.htm



위례신도시 프리미엄 추락 어디까지? (이 기사에 나오는 프리미엄도 호가일 뿐 실제로 거래는 되지 않을 겁니다만)

http://www.fnnews.com/news/201502101713544581



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by 선대인 2015. 3. 24. 09:51
하루이틀 일은 아닙니다만, 어제 실시간검색 상위에 올라간 이후 쏟아지고 있는 루머와 근거없는 비방 등에 대해서는 제대로 좀 알려드리고 필요한 법적 대응을 해야하겠네요. 제 개인의 문제를 떠나 여러 직원들이 함께 일하고 있는 저희 연구소와 교육아카데미의 공신력이 달려 있는 문제여서요. 

1. 자기는 집 사지 말라고 해놓고 실제로는 집을 소유하고 있고, 장모님 명의로 된 자신의 빌딩도 갖고 있다:  주택 소유 여부가 중요한 건 아닙니다만, 현재로선 저는 경기도 용인에서 전세로 살고 있습니다. 굳이 덧붙이자면 10여년 전부터 빚을 진 적이 없고, 충분한 소득을 올리며 살고 있습니다. 제가 늘 "무리하게 빚 지지 말라"고 강조하는데, 그 말에 어긋나게 살지 않았습니다. 저희 장모님 명의의 부동산이 있긴 한데, 그건 장모님 소유일 뿐 저와는 아무런 상관 없는 일이고요. 

2. 양평에서 2000년대초부터 전원주택을 지어 차익을 많이 봤다: 제가 양평에서 산 것은 2011~2014년 4년간이었고, 이 기간 동안 역시 전세로 살았습니다. 저희 연구소 주소로 돼 있던 양평 전원주택의 등기부등본을 떼보고 그런 루머를 지어낸 듯 한데, 소유주가 다른 사람 이름으로 돼 있는 건 전혀 언급도 하지 않더군요.

3. 선대인은 책을 팔아서 서울 강남에 집을 여러 채 샀다(또는 어느 어느 지역에서 이번에 분양받았다): 이건 해당 지역 부동산업자들이 자신들 지역에 맞춰 바꿔가며 다른 버전을 써먹더군요. 이 나라에서 책 써보신 분들 아시겠지만, 김난도교수나 혜민스님 정도로 백만부씩 책을 팔지 않는 이상 책 써서 집 못 삽니다. 제가 책을 팔기 위해서 일부러 자극적인 얘기를 하는 사람으로 폄하하기 위해 지어낸 얘기인 것으로 짐작됩니다. 그런데 자신의 주장을 책으로 써고 그걸 알리는 게 뭐가 문제인가요? 대신 저는 재벌들이나 건설업체들 돈 받으며 글 쓰거나 연구하지 않잖아요?

4. 선대인이 새정련의 정책자문을 하고 있다 또는 문재인대표의 정책참모로 들어가기로 했다: 이 얘기는 갑자기 왜 나오나 모르겠지만, 아마도 제가 정치적 의도로 일부러 현 정부 정책을 공격하는 사람으로 몰아가기 위한 걸로 보입니다. 저는 선량한 일반가계 입장에서 주장할 뿐 아무런 정치적 의도가 없습니다. 아는 분들 아시겠지만, 제가 노무현정부 부동산정책이나 새정련의 수직증축리모델링안 같은 것도 강하게 비판했었고요. 따라서 이런 얘기는 전적으로 사실무근입니다. 지금 제게는 선대인경제연구소와 교육아카데미를 잘 꾸리고, 새로운 차원의 부동산정보서비스 사업을 전개하는 게 가장 중요한 일입니다. 

5. 저의 부동산시장 전망 예측력을 폄하하는 주장에 대하여: 그리고 마지막으로 저의 예측력을 폄하하기 위해 지어낸 말들도 있더군요. 주로 부동산업자들이 지어내는 말인데, 선대인은 2000년대 초반부터 줄창 부동산이 폭락한다고 주장했는데, 한 번도 맞춘 적이 없다는 식이죠. 

저라고 신이 아닌 이상 모든 걸 한 치의 오차도 없이 예측할 수 없습니다. 하지만 대한민국의 누구보다 부동산경기를 비교적 정확하게 전망했다고 자부합니다. 일단 저런 비방의 기본적인 사실관계가 틀립니다. 우선, 제가 부동산 경기 전망을 처음 한 것은 2008년 여름 김광수경제연구소에 합류할 시점부터입니다. 그 때 미국 서브프라임론 사태가 점점 확산될 때인데, 그 때 그 여파가 한국에도 밀려들며 부동산이 폭락할 수도 있다고 주장했습니다. 대한민국의 부동산 전문가 가운데 단 한 사람도 그런 얘기를 하지 않고 오히려 "조정을 거쳐 오른다"고 할 때입니다. 그런데 이후 어떻게 됐나요? 실제로 실거래가 기준으로 2008년 말에 약 6개월 동안 수도권 집값이 25% 가량 급락했습니다. 이어 2009년 이명박정부의 대대적 부양책으로 다시 급반등했습니다. 인천 청라, 영종 등과 재건축 등이 들썩일 때 오래 갈 수 없다고 경고하며 <위험한 경제학>을 썼습니다. 그 책이 2009년 9월에 나왔고, 수도권 집값이 2009년 10월에 정점을 찍고 2012년말까지 내리막길을 걸었습니다. 더구나 이후로도 "하우스푸어" 현상을 경고했고, 저축은행 영업정지 사태와 용산국제업무지구 개발사업 무산 가능성을 경고했습니다. 극동건설, STX건설 등으로 현실화됐지만, 건설업체들 줄도산 위기도 경고했고요. 이 가운데 제가 틀리게 예측하거나 경고한 게 뭔가요?

2009년 이후 남아있던 부동산 투기 에너지가 부산, 대전 등 지방으로 옮겨갔습니다. 수도권에서 분양이 어려워진 건설업체들이 지방 시장을 공략하면서 기획부동산과 떳다방, 그리고 점프통장 등을 동원해 투기 붐을 일으켰죠. 이에 대해서도 지역별로 아파트 분양할 때를 중심으로 2~3년간 뛰다가 가라앉을 가능성이 높다고 경고했습니다. 저는 부동산을 투자의 대상으로 보지 않기 때문에 2~3년간 뛸 때 집을 사라고 하지 않습니다. 건설업체들이 아파트를 분양할 때는 분위기를 띄워 집값이 단기적으로 뛰지만 2,3년 후 입주한 뒤 대부분의 일반인들이 경험하는 건 집값 하락일 가능성이 높으니까요. 더구나 그걸 소득으로 사는 것도 아니고, 빚을 내서 사잖아요. 예를 들어, 부산의 경우 약 15조원 수준이던 주택담보대출액이 집값이 뛰던 2~3년 사이에 25조원까지 폭증합니다. 그것도 금리가 높은 2금융권 비중이 수도권보다 확연히 높습니다. 양심적인 전문가라면 이런 상황에서 집을 사라고 할까요, 말려야 할까요?

지난해 초 <미친 부동산을 말하다>에서 향후 2~3년 안에 집값이 큰 폭으로 떨어질 수 있다고 경고했습니다. 물론 단기적으로 보면 제 얘기가 틀린 것처럼 느껴질 수 있을 겁니다. 일부 부동산업자들을 중심으로 최근에 저를 조롱하는 글을 올리기도 하는 모양입니다. 저는 전혀 개의치 않습니다. 2009년 집값 급반등기 때도 그런 취급을 당했지만, 이후 제 말이 현실화되면서 기득권언론들부터 "부동산시장 무너지니 특단의 대책을 내놓으라"고 아우성쳤죠. 저는 저의 예측력이 적어도 2008년 이후 사시사철 "집값 바닥론"을 부르짖어온 이른바 부동산 재테크 전문가들과 대다수 언론들보다는 더 정확했다고 자부합니다. 그리고 향후 벌어질 전망에 대해서도 그럴 거라고 생각하고요. 

더구나 이미 저희 연구소 보고서로도 자세히 설명했고, CBS시사자키 인터뷰에서도 말한 것처럼 지금의 부동산 거래는 사상 최대의 주택담보대출 증가를 동반하고 있어 매우 위험합니다. 그런데도 사상 최대의 분양물량이 쏟아지고 있죠. 소득도 안 되는 사람들이 억지로 빚을 내 집을 사는데 이런 현상이 얼마나 지속될 수 있을까요? 저는 결코 오래갈 수 없다고 생각합니다. 물론 올해 말 정도까지는 건설업체들 분양 물량 소화를 위해서도 계속 "집값이 오른다"는 선동보도가 나오고, 이에 불안해진 사람들이 무리하게 빚을 내 집을 사면서 실제로 집값이 어느 정도 오를 수도 있습니다. 하지만 올해 말 이후 1~2년 안에 집값이 다시 꺾이고 이후 큰 폭으로 하락할 가능성이 저는 상당히 높다고 봅니다. 단타 매매를 하는 투기꾼이 아니고 실수요자가 집을 사는 경우라면 최소 3~4년 이상은 그 집에서 살게 될 텐데, 그런 분들에게 지금 집을 사라고 하는 게 맞을까요? 더구나 지금의 "빚 내서 집 사라"는 정부 정책과 언론의 보도태도가 과연 바람직한 것입니까. 누군가는 무리하게 빚 내서 집을 사는 것의 위험성을 경고해야 하잖아요. 

다시 한 번 분명히 말씀드리는데, 지금은 자제하십시오. 글로벌컨설팅사인 맥킨지가 47개국 가운데 한국이 가계부채 7대 위험국이라고 한 것은 충분한 이유가 있습니다. 정부가 가계부채의 질은 괜찮다고 하는데, 말도 안 되는 거짓주장이고요.(이에 대해서는 예전에 썼던 글들이 있으니 여기에서 되풀이하지는 않겠습니다) 주택담보대출을 중핵으로 하는 가계부채 문제가 어떤 식으로든 해소되지 않는 한 진정한 의미의 실수요자가 안심하고 집을 살 수 있는 시기는 오지 않았다고 생각합니다. 

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by 선대인 2015. 3. 19. 12:09
수도권 2차 부동산 폭등이 일어난 2006년부터 분양가상한제 시행 앞둔 2007년까지 건설업체들 앞다퉈 분양물량 쏟아냈죠. 2008년 봄 "뉴타운광풍"이 불었죠. 그 때 아무도 "부동산 불패"를 의심하지 않았을 때 제가 부동산 폭락 가능성을 경고했습니다. 실제로 2008년 하반기 집값이 급락했고, 2006~2007년 분양됐던 아파트들의 물량 폭탄이 쏟아지면서 부동산시장을 더욱 내리눌렀죠.  

2008년 말 수도권 중심으로 집값이 단기 급락했다가 2009년초부터 이명박정부의 대대적 부양책으로 집값이 다시 급반등할 때 많은 이들이 인천 청라 등지의 분양 물량과 강남 재건축에 뛰어들었죠. 그 해 다시 <위험함 경제학>을 출간해 "부동산 막차에 올라타지 말라"고 경고했습니다. 2009년 10월이 고점이었고, 수도권 집값은 그 때부터 2012년 말까지 내리막길 걸었습니다. 하우스푸어들이 여기저기서 생겨났습니다. 

자, 다시 정부와 언론에서 "집값 바닥"이라고 소리칩니다. 2006년 이후 1,2월 거래량이 사상 최대라고 떠들죠. 여기에는 분양권 전매제한 풀린 물량도 상당량 있고, 2000년대 초반 거래량이 파악되지 않아 비교대상에 들지 않아 사실 사상 최대는 아닙니다. 

그런데 확실한 사상 최대는 두 가지 더 있죠. 이 기간 동안 늘어난 주택담보대출은 사상 최대입니다. 이건 대한민국 역사상 사상 최대입니다. 주택 거래건당 주택담보대출 증가액이 사상 최대입니다. 부동산 폭등기였던 2006년 하반기에 비해서도 두 배입니다. 그런데 2006년엔 14% 이상 뛰었던 집값이 지난해엔 겨우 2.5%였습니다. 이 난리를 치고도 말입니다. 

그리고 또 하나의 사상 최대는 2000년대 이후 사상 최대 분양 물량이 올해 쏟아진다는 겁니다. 집 살 수요가 많이 있어서요?  글쎄요. 한 언론 보도에 인용된 건설업계 관계자 말입니다. "이런 장세가 짧게는 6개월, 길어도 1년 이상 가기 힘들 수 있다는 판단 때문에 경쟁적으로 서둘러 물량을 쏟아내는 것" 건설업체 관계자가 이렇게 말하면, 잠재 수요자들은 어떤 판단을 해야 할까요? 

자 지금 말씀드리는 이런 것들이 모두 뭘 의미하느냐고요? 일부 언론에서 지금부터 2,3년 후에는 "물량 폭탄" 때문에 집값이 다시 가라앉을 거라고 얘기하는데요. 저는 그렇게 길게 잡지 않습니다. 집값이 하락할 주원인도 물량폭탄이 아니라 부채 부담 때문일 거고요. 제가 2013년 말 출간한 "미친 부동산을 말하다"에서 2~3년이라고 말했는데, 이제는 1~2년 정도 안이라고 보면 되겠군요. 아직까지는 그 전망을 수정할 필요를 느끼지 못합니다. 올해 말~내년 초 정도까지는 집값이 다시 가라앉는 걸 보게 될 가능성이 높다고 봅니다.   

제가 직접 경험하지는 않았지만, 또 하나의 데자뷰가 있습니다. 1991년 일본에서 부동산 거품이 붕괴했고 이후 3~4년 동안 일본 정부는 대규모 토건 부양책을 펼쳤습니다. 그래도 안 되자 1994~1996년부터는 제로금리와 각종 세제혜택, 가계부채를 동원해 일본 가계들로 하여금 집을 사게 부추겼습니다. 많은 일본 국민들도 집값이 고점에 비해 상당히 빠진 것 같고, 이자 부담도 낮으니 분양대열에 뛰어들었습니다. 여기까지는 지금 한국에서 일어나고 있는 일들입니다. 

그 뒤는 일본의 길을 따라갈지 아닐지는 아직 분명하지 않습니다. 어쨌든 일본의 결론의 말씀드리면,  1997년 부동산 2차 버블이 붕괴했고, 1994~1996년에 분양대열에 뛰어들었던 많은 일본 국민이들이 하우스푸어로 전락했습니다. 한국이 일본의 양상을 똑같이 따라갈지는 미지수입니다. 하지만, 가계부채는 산더미처럼 쌓여있는데, 최근에는 그 속도가 훨씬 더 빨라지고 있습니다. 연내 미국발 금리 인상 가능성은 갈수록 가능성이 높아지는군요. 미국 금리 인상 가능성이 살짝 높아지기만 해도 환율이 급등하는 나라에서 언제까지 금리를 낮은 상태로 묶어둘 수 있는지 의문이군요. 다만 이것 하나는 확실합니다. 지금 무리하게 빚을 내 집을 사는 사람들의 뒷모습이 매우 위태로워 보인다는 것 말이죠. 

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by 선대인 2015. 3. 12. 10:08

2%후반 고정금리 장기분할 대출인 안심전환대출이 나온다고. 가계부채를 줄이기보다는 어떻게 연장할까 고심 끝에 나온 산물로 보인다. 여하튼 이자만 내는 가계가 70% 가량인데, 원리금을 한꺼번에 낼 가계가 얼마나 될지 의문.

지난 한 해 가계부채가 68조원 늘어 1089조원을 찍었다. 이 중 은행권 가계대출 38조 5000억원 가운데 36조 7000억원(95.3%)이 주택담보대출. ‘빚 내서 집 사라’ 정책의 결과물. 정말 막장정부다.


지난해 아파트 분양물량은 2007년을 제외하고는 2000년대 이후 최대 . 올해 분양물량은 이를 또 뛰어넘을 것으로 예상. 지금이 2000년대 초중반보다 더 활황기인가. 분양 풍년을 빌미로 건설주가 오르는 모양인데, 지난해부터 쏟아진 물량들이 입주물량으로 돌아오는 2년 후에는?


오늘 참고할 기사: 

기승전병 기사의 전형이지만, 집값을 떠받치는 네 개의 기둥이 모두 허약하다는 지적은 옳다. 말미에 나오는 박근혜의 경제활성화 정책 운운은 예의상 표현이라고 보고. 

http://joongang.joins.com/article/aid/2015/02/26/16793691.html?cloc=olink%7Carticle%7Cdefault



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by 선대인 2015. 2. 27. 09:44

전세난이 심각하다. 그런데 정부는 월세 대책을 내놓았다. 왼쪽 다리가 가렵다는데 오른쪽 다리를 긁는 셈이다. 정부 논리는 이렇다. 전세수요가 월세시장으로 이동하면 전세가를 낮출 수 있다는 거다. 그런데 수도권에서 주거비가 높지 않은 곳에서도 대략 1억원 보증금에 월세만 70만~80만원을 내야 할 것으로 예상된다. 이런 식이라면 주거비가 조금 더 높은 서울 강남 같은 곳에서는 보증금 2억원에 월세만 100만원 넘을 수도 있다. 이걸 중산층을 위한 임대아파트 정책이란다. 전세로 살다가 월세로 옮기면 주거 부담이 갑절 이상 높아진다. 이를 선택할 중산층 가정이 얼마나 있을까.


사실 지금의 전세난은 정부가 집값 떠받치기를 지속하면서 만들어낸 전세난에 가깝다. 정부는 잔뜩 오른 전세가가 무슨 문제냐는 식의 태도를 갖고 있다. 고작 대책이라고는 ‘빚내서 집 사라’며 전세 세입자를 매매시장 쪽으로 토끼몰이하느라 바빴다. 전세시장 안에서도 집주인들이 높여 부르는 전세가를 전세자금대출 등으로 세입자들이 받아들이도록 하는 돈풀기 정책이 대부분이었다. 전세난의 핵심이 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 ‘안전한 전세’의 부족 때문인데도 이를 해소할 생각은 전혀 없다. 오히려 빚을 잔뜩 진 집주인들에게 최대한 ‘버티라’는 신호를 주며, 이들이 정부 부양책과 저금리에 기대 전세를 월세로 전환하도록 하는 바람에 전세난을 더욱 악화시키고 있다.


이번에 나온 대책도 그 연장선상에 있다. 그동안 서민들의 주거비 부담을 크게 완화해준 전세시장이 가급적 오래 지속될 수 있도록 월세 전환 속도를 늦추는 게 정부의 바람직한 역할이다. 그런데 기업들로 하여금 민간 임대아파트를 왕창 지어서 월세 전환을 촉진하겠다는 것이다. 정부는 전세 세입자들을 매매나 월세 쪽으로 ‘토끼몰이’해서 어떻게든 집값을 떠받치고 다주택자나 건설업자들의 이익을 챙겨주고자 할 뿐이다.


이번 대책에서도 민간 임대주택 공급 확대를 위해 정부는 택지, 세제, 자금 등 전방위적 지원책을 제공하겠다고 한다. 그런데 임대료 상한선 5% 제한과 8년 임대 지속 조건 외에 거의 아무런 공공성도 확보하지 않았다. 기업들이 초기 임대료를 마음대로 설정할 수 있고, 세입자도 기업들이 마음대로 골라 받을 수 있게 했다. 공공성도 거의 확보하지 않은 채 건설기업들에 특혜를 주겠다는 것으로밖에 읽히지 않는다. 특히 민간 건설업자가 제안하면 그린벨트 지역까지 풀 수 있도록 한 조처는 심히 우려스럽다. 이건 건설업자나 자산가들이 땅 사놓고 개발하는 식으로 투기를 버젓이 할 수 있다. 그린벨트 투기 조장책에 가깝다.


정말 필요한 건 공공임대주택 확보다. 한국의 공공임대주택 비율은 5% 수준으로 10~30%인 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 훨씬 낮다. 한국 사회의 급속한 저출산 고령화 추세나 1인가구의 증가, 중산층과 저소득층의 높은 주거비 부담 등을 고려하면 공공임대주택이나 협동조합형 주택 등을 획기적으로 늘려야 한다. 정말 중산층까지 살 수 있는 임대주택을 공급하면서도 전세가를 안정화하고 싶다면 과거 서울시가 공급한 장기전세(시프트)가 좋은 사례가 될 수 있다. 실제로 서울시민들에게 인기가 매우 좋았고, 높은 경쟁률까지 보였다. 또한 세입자에게 매우 불리한 임대차시장 구조를 전면적으로 바꿔 세입자 권리를 강화해야 한다. 임대주택을 등록하게 하고 적절한 수준의 임대소득세를 물리는 한편 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 서둘러야 한다. 정부가 해야 할 일은 내팽개치고 이번처럼 건설업계와 부동산업계의 민원을 정책이라고 포장해서 내놓는 한 서민 주거가 안정되기는 어렵다.



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by 선대인 2015. 1. 20. 09:06

정부가 어제 기업들로 하여금중산층을 겨냥한 중대형 임대아파트를 공급하게 하는 정책을 내놨다그 동안 부동산업계나 건설업계 이해를대변하는 전문가들이 숱하게 해온 주장을 반영한 것이라 대체로 예상했던 내용이기는 하다


그 동안 여러 차례 이야기한적 있지만지금 정부는 전세난을 완화할 생각이 전혀 없다지금의전세난은 정부가 집값 떠받치기를 지속하면서 만들어낸 전세난에 가깝고여전히 높은 집값 수준을 합리화하기위해서도 전세가 상승은 당연하다는 식의 태도를 갖고 있다실제로 지금까지 정부 기조가 그랬던 것처럼정부는 빚 내서 집 사라며 전세자금 대출 등으로 집주인들이높여 부르는 전세가를 합리화하고 떠받치는 역할 했다부실 기업이 시장 매각을 통해 건실한 주체에 돌아가야그 기업이 제대로 작동할 수 있다그 경우 부실기업의 가치는 낮아질 수밖에 없다주택도 마찬가지다하우스푸어 집주인들이 가진 부실 주택과그리고 이 집들에 세들어 있는 불안한 전세가 시장에서 손바뀜이 일어나도록 해야 하는데정부는 집값을 악착같이떠받쳐서 이걸 가로막고 있다그러면서 저금리와 각종 부동산 부양책들을 동원해 집주인들에게 버티라는 신호를 주고집주인들은정부 부양책에 기대 전세를 월세로 전환하면서 가뜩이나 부족한 전세 물량 공급을 더욱 줄이고 있다.


정부는 전세 세입자들을 매매나 월세 쪽으로 토끼몰이를 해서 어떻게든 집값을 떠받치고 부동산 다주택자나 건설업자들의 이익을 챙겨주고자 할 뿐이다어제 발표에서도 별도의 전세 대책이 없을 것임을 밝힌 것만 봐도 정부 속내가 무엇인지는 분명해진다부동산 대세 하락 흐름에 따라 일정하게 전세물량이 줄 수밖에 없지만많은사람들의 주거비 부담을 완화해주는 측면에서 전세시장이 가급적 오래 지속될 수 있도록 월세 전환 속도를 늦추는 게 정부의 바람직한 역할이다그런데 이런 판에 기업들로 하여금 민간 임대아파트 왕창 지어서 월세 전환을 촉진하겠다는 것이다어이없다


그리고 정부는 공공과 민간이해야 할 일에 대한 구분이 전혀 없다한국의 공공임대주택 비율은 5% 수준으로 10~30% 수준인 OECD보다 훨씬 낮은 수준이다공공임대주택을 확충할 생각은 없고 민간에 공공에 준하는 온갖 특혜 주면서 공급해달라고 하는 꼴이다민간 임대주택 공급 확대 위해 정부는 택지세제자금 전방위적지원책을 제공하겠다고 한다그런데 임대료 상한선 5% 제한과 8 임대 지속 조건 외에 거의 아무런 공공성도 확보하지 않았다공공성도 거의 확보하지 않은 채 이런 혜택을 주는 건 건설업체들에게 어떤 식으로든 특혜를 주겠다는 것뿐특히 민간건설업자가 제안하면 그린벨트 지역까지   있도록 했다이건 건설업자나 자산가들이  사놓고 개발하는 식으로 투기를 버젓이   있다그린벨트 투기 조장책에 가깝다


중산층 주거 문제가 정말 염려된다면 집값이 하향 안정화되도록 하면  일인데집값은 억지로 떠받치면서 민간에 각종 혜택을  8년짜리 임대주택을 늘리는 게 대책이라고 할 수 있는가더구나 실효성도문제다전세를포기하고 싸지도 않은 8 짜리 임대주택에 살려는 사람이 얼마나 있겠는가정부는 서울 평균 보증금을 2 4000만원 정도로 잡아 기업형 민간임대의 보증금을 1억원월세 70만원수준일 거라고 말한다그런데 평균은 몰라도 실제로 중산층이 선호하는 전세가는 최소 3~4억 수준을 넘는다이경우 보증금 2억에 월세 100만원에 육박할 수 있다.  웬만한 중산층이면 자기 집을 소유하거나전세를 살지 2억 보증금에 월세를 100만원 이상 내가며민간임대주택에 살까입지 좋은 몇몇 곳 제외하면 크게 수요 없다.


정말 필요한  공공임대주택 확보다국민연금  활용하면 건설 재원이 부족한 것도 아니다오히려내가 주장해왔듯이 상당한 수준으로 임대료를 낮추면서도 채권 등에 투자해 3%대 수익률 올리는 국민연금의수익률을 높여줄 수도 있다재원이 부족한 것도 아니지만정말 재원이 부담된다면 민간 건설사업자에게 제공하는 온갖 혜택을 주택협동조합에 제공해보라훨씬 싸고 오래   있는 임대주택 협동조합을 얼마든지 공급할수 있다선분양제 하에서 오랫동안 계약금과 중도금 형태로 내오던 것을 주택협동조합을 구성하게 해 각종혜택을 그 조합에 주고 건설업체 이윤을 뺀 저렴한 시공비로 조합원이 구미에 맞는 주거를 얼마든지 공급할 수 있다.


또한정말 중산층까지   있는 임대주택을 공급하면서도 전세가를 안정화하고 싶다면 과거 서울시가 공급한장기전세(시프트) 대량 공급하면 된다실제로 서울시민들에게 인기가 매우 좋았고높은 경쟁률까지 보였다이런    하나결국 할 마음이 없는 것일 뿐이다


결국 이번 대책에 대한 결론을 요약하자면 이렇다.공공이 해야   하지 않고 각종 특혜 주며 하게 해보겠다는 그런데 공공성은 거의 확보하지 못하고주거 부담을 낮추는 효과도 없다다만 그린벨트 투기 조장 효과하나는 확실하다


지금 정부가 가장 먼저 해야할 일은 근본적인 정책 기조의 전환이다한국의 주택 매매시장과 임대시장은 매우 왜곡돼 있다세계에서 유일한 제도인 선분양제 등의 영향으로 주택 공급자에 비해 주택 소비자의 지위가 한없이 취약하고임대시장에서는 세입자의 권리를 보호하는 장치가 거의 없는세입자에게매우 불리한 시장구조다이 시장구조를 바로잡는 것이 바로 정부가 해야 할 정책방향이다그런데 이렇게 잘못된 시장구조를 바로잡기는커녕 세계에서 가장 높은 건설업 비중을 개발연대가 끝나가고 생산가능인구와주택수요 연령대 인구가 감소하는 시기에도 계속 지탱하기 위해 집값 떠받치기에 올인하고 있다이를 위해건설업계와 부동산 부자들의 이익을 지키는 데는 눈이 벌겋고 가계는 이 같은 부동산 기득권 구조 아래 집값을 떠받치기 위해 빚 내서 집을 사게 하는호구로만 취급하고 있다. 이게 정부가 할 짓인가.



선대인경제연구소의 보고서를 구독하시면 이해관계에 물들지 않은 정직한 목소리를 응원하면서 가정경제에 도움되는 정보를 얻을 수 있습니다.


by 선대인 2015. 1. 14. 10:31
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