*아래 글은 오늘자 경향신문 시론으로 기고한 글의 원문입니다. 

지난해부터 아파트 분양시장과 강남 재건축시장을 중심으로 수도권 주택시장이 후끈하게 달아오르고 있다. 최근으로 올수록 그 열기가 더 뜨거워졌다. 오로지 정부의 ‘빚 내서 집 사라’ 정책 기조 때문에 많은 이들이 무리하게 빚을 내서 집을 사기 때문이다. 지난 한 해 가계부채는 121조 원 넘게 늘어났다. 사상 최대치로 예년에 비해 두 배 이상 증가폭이 컸다. 그런데 이렇게 늘어난 부채의 약 60% 가량인 70조원이 주택담보대출이었다. 더구나 이 같은 증가세가 올해 들어서도 크게 꺾이지 않고 있다. 올들어 상반기에 늘어난 가계부채액만 54조원이 넘는다. 예년에 한 해 내내 늘어난 금액과 맞먹을 정도다. 

이렇게 앞다퉈 빚을 내 집을 사니 2014년 하반기 이후 수도권을 중심으로 집값이 상당히 올랐다. 그러자 정부가 올초부터 가계대출 심사를 강화하면서 기존 주택시장은 소강기에 접어들었다. 특히 지방은 부산 정도를 제외하고는 경기 악화와 주택공급 과잉으로 집값이 떨어지는 지역이 늘었다. 

그런데도 수도권을 중심을 신규 분양시장과 재건축시장은 여전히 활황세를 이어가는 이유는 뭘까. 정부가 분양시장과 재건축시장을 사실상 투기판으로 만들었기 때문이다. 정부는 아파트 분양시 중도금과 잔금을 치르기 위해 분양자들이 저리로 받는 집단대출은 대출심사 강화 대상에서 제외했고 청약 자격과 분양권 전매 관련 규제도 대폭 완화했다. 그 결과 투기적 가수요가 들끓게 됐고, 많은 이들이 나도 이 참에 한 몫 챙기겠다며 분양시장에 뛰어들어 프리미엄을 받고 분양권을 팔고 있다. 몇 달 만에 몇 천만원을 남길 수 있으니 안 하면 바보되는 분위기다. 재건축시장 과열도 분양시장 열기와 맞물려 있다. 재건축 아파트는 신규 분양 예정 아파트이기 때문이다. 역시 분양가 상한제 고삐가 풀리고 초과이익환수제도 유예된 상태다. 이런 상황에서 재건축 조합 물량을 사면 청약 경쟁을 할 필요도 없다. 얼마 전 분양에 들어간 개포주공3단지의 등기부등본을 분석한 결과 이 단지 아파트 매수자의 75% 가량이 빚을 내 집을 샀으며, 집을 산 사람들의 90% 이상이 전월세를 끼고 집을 샀음을 확인할 수 있었다. 한마디로 투기 또는 투자 목적으로 집을 산 사람이 거의 대부분이라는 것이다. 

이런 흐름이 이어질 수 있을까. 지금 쏟아지는 사상 최대 분양물량들은 내년 하반기부터 시작해 2018, 2019년까지 입주물량으로 쏟아진다. 2017~2018년 입주 예정 물량만 아파트 78만호를 포함, 100만호에 이른다고 부동산업계가 추산한다. 그런데 지금과 같은 분양 러시가 내년 상반기까지 이어지면 2019년까지 30만~40만 호가 추가된다. 반면 생산가능인구는 올해로 정점을 찍고 내년부터는 가파르게 줄어드는 반면 같은 시기 고령인구는 급증한다. 당초 예상보다 지연되기는 했지만, 미국 금리가 오르면서 한국도 지금보다는 금리를 더 올려야 할 가능성이 커진다. 이런 상황에서 주택시장이 엄청난 입주물량들을 감당할 수 있을까. 그리고 무리하게 빚을 내 집을 사거나 분양받는 사람들이 버틸 수 있을까. 특히 소득이 안 되는데 집단대출을 받아 아파트를 분양받은 사람들이 입주 후 개인대출로 전환될 때 그 부담을 감당할 수 있을까. 

지금의 주택시장 상황은 2006년말과 비슷해 보인다. 지방 주택시장은 대체로 잠잠해졌는데, 2005년부터 수도권에서는 집값이 꿈틀대다가 2006년말 ‘버블세븐’ 중심으로 집값이 폭등했다. 또한 2007년까지 분양가 상한제 시행을 앞두고 ‘밀어내기 분양’도 쏟아졌다. 하지만 이후 추격매수세가 끊어지고 빚 부담을 이기지 못한 급매물이 쏟아지면서 집값이 가라앉았다. ‘오를 곳은 오른다’는 그 ‘오를 곳’이 내릴 때는 가장 가파르게 내렸다. 2008년에는 입주물량이 본격적으로 쏟아지면서 시장을 더욱 짓눌렀다. 물론 2008년 하반기 세계금융위기와 같은 정도의 충격이 다시 발생할 가능성은 낮다. 하지만 2006년에 비하면 평균 두 배 이상의 빚을 내고, 수십만명씩 늘어나던 생산가능인구는 줄어드는 시기로 접어들고, 가계소득 증가율은 그 때의 절반도 안 된다. 그런데 과연 괜찮을까.

이처럼 지금 주택시장 상황은 매우 위태롭다. 그런데도 정부는 머뭇거린다. 다른 모든 경기가 다 죽었는데, 사상 최대의 가계부채 증가를 부추기며 가까스로 살린 부동산경기마저 죽는다면? 올해 경제성장률은 1%포인트 가량 더 빠질 것이다. 이 정부로서는 받아들이기 힘든 성적표일 것이다. 그래서 적어도 내년 대선까지만은 최대한 부동산경기를 살려놓고 싶을 것이다. 그런 정권 차원의 사욕(?)때문에 나오는 대책들은 변죽만 울린다. 지금의 주택시장 과열을 다잡으려면 주택대출규제를 다시 조이고, 분양시장과 재건축시장을 투기판으로 변질되게 한 각종 제도들을 손질해야 한다. 그런데 토지주택공사의 택지공급 물량을 줄이겠다는 엉뚱한 대책들을 내놓고, 부동산 대책과 가계부채 대책은 상관없다는 식의 궤변을 늘어놓는다. 지금 주택시장의 급등세를 강남 재건축 등에 국한된 상황으로 애써 축소하려고 한다. 그렇게 해서 임기 안에만 탈 안 나면 된다는 태도다. 이런 식으로 지금 박근혜정부는 국민경제 전체를 판돈으로 걸고 부동산경기를 따먹으려는 본말이 전도된 위험한 도박을 하고 있다. 이런 위험한 도박을 언제까지 계속해야 직성이 풀리겠는가. 

지난해부터 아파트 분양시장이 후끈하게 달아오르고 있다. 요즘 주택 가격이 오르는 이유는 다들 짐작하겠지만, 대부분 빚을 내서 집을 사기 때문이다. 지난 한 해 가계부채는 <그림1>에서 보는 것처럼 121조 7000억 원 늘어났다. 사상 최대치로 예년에 비해 두 배 이상 증가폭이 컸다. 그런데 이렇게 늘어난 부채의 약 60% 가량인 70조원이 주택담보대출이었다. 더구나 이 같은 증가세가 올해 들어서도 크게 꺾이지 않고 있다. 올들어 상반기에 늘어난 가계부채액만 54조원이 넘는다. 예년에 한 해 내내 늘어난 금액과 맞먹을 정도다. 이렇게 앞다퉈 빚을 내 집을 사다 보니 주택담보대출이 급증하고, 가계부채가 폭발적으로 늘고 있다. 저금리에다 2014년 하반기부터 주택대출규제을 완화한 영향이라고는 하지만, 가계부채 문제가 너무 심각하다. 

<그림1>

주) 한국은행 선대인경제연구소 작성

사람들이 얼마나 무리하게 빚을 내 집을 사는지를 잘 보여주는 게 <그림2>다. 한국은행과 국토교통부 자료를 이용해 주택 거래 한 채를 거래할 때마다 얼마나 많은 주택담보대출이 동원되는지를 우리 연구소가 분석해봤다. 보통 부동산 폭등기 때는 사람들이 무리하게 빚을 내 집을 많이 사게 된다. 그만큼 주택담보대출이 늘게 된다. ‘버블 세븐’이라는 말이 나오면서 수도권 중심으로 부동산 폭등기였던 2006년 하반기가 그랬다. 그래서 2006년 하반기와 저금리에 주택대출규제가 완화된 2014년과 2015년 하반기를 비교해봤다. 그랬더니 놀랍게도 2014년 하반기와 2015년 하반기에 집을 산 사람들은 2006년 하반기보다 평균 두 배나 더 많은 빚을 얻어서 집을 산 것으로 나타났다. 이는 2006년에 비해 소득 여력이 안 되는 사람들이 그만큼 무리하게 집을 사고 있다는 뜻이다. 그리고 2014년에 비해 1년만인 2015년에도 평균 부채액이 늘었다. 그나마 조금 더 소득이 있는 사람들이 집을 사고 난 뒤 소득이 안 되는 사람들이 정말 무리하게 빚을 내 집을 사고 있는 것이다. 

<그림2>

주) 국토교통부와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 분석

이렇게 신규 분양시장과 기존 주택시장 가릴 것 없이 빚을 내 집을 사니 2014년 하반기 이후 수도권을 중심으로 집값이 상당히 올랐다. 그러자 정부가 올초부터 가계대출 심사를 강화하면서 기존 주택시장은 소강기에 접어들었다. 특히 지방은 경기 악화와 주택공급 과잉으로 집값이 떨어지는 지역이 늘었다. 그런데도 수도권을 중심을 신규 분양시장은 여전히 활황세를 이어가고 있다. 신규 분양시장은 왜 열기가 식지 않을까.

여러 가지 이유가 있지만, 기본적으로는 정부가 건설업체들을 먹여살리기 위해 남아 있는 수요를 신규 분양시장으로 몰고 있기 때문이다. 이를 위해 정부는 신규 분양시장을 사실상 투기판으로 만들었다. 우선, 가계대출 심사를 강화한다고 하면서도 아파트 분양시 중도금과 잔금을 치르기 위해 분양자들이 받는 집단대출은 예외로 했다. 집단대출은 분양받은 사람들의 개인적인 신용도는 따지지 않고 건설업체가 보증을 서고 주택금융공사와 같은 공기업들이 다시 신용을 보강해주기 때문에 저리로 빌릴 수 있다. 그러니 사람들은 자신의 소득이 없어도 집단대출을 통해 아파트를 분양받을 수 있다. 심지어 많은 경우 집단대출을 네 번까지 받아서 아파트를 분양받을 수 있었다. 

아파트 분양시장이 뜨거워진 또 다른 배경이 있다. 정부는 2014년 ‘9.1부동산대책’을 통해 수도권 아파트 청약 1순위 자격과 재당첨 제한, 분양권 전매제한 기간에 대한 규제를 대폭 완화했다. 지역에 따라 6개월이나 1년만에도 쉽게 1순위 청약자격을 얻을 수 있게 했고, 여러 번 재당첨될 수 있도록 했다. 또 당첨된 분양권을 다른 사람에게 차익(프리미엄)을 남기고 팔 수 있게 허용해주었다. 이렇게 되자 시간이 흐를수록 투기적 가수요들이 들끓게 됐다. 실제로 올해 1월 2,551건이던 수도권 지역 분양권 전매 거래 건수는 올해 6월에 6,477건으로 급증하며 과열양상을 보이고 있다. 또 국토교통부 조사에따르면 지난해 1월부터 올해 6월까지 전국적으로 아파트 분양권을 세 차례 이상 사고판 사람이 3,000명에 이르는 것으로 나타났다. 

그런데 이런 상황이 지속되면 상당히 위험해질 수 있다. 일종의 ‘폭탄돌리기’가 진행되고 있기 때문이다. 많은 이들이 분양을 받은 뒤 분양권을 프리미엄을 받고 팔고 있다. 차익을 남길 수 있다고 하니까 많은 이들이 나도 몇 천만원 벌어야지 하는 욕심에 분양시장에 뛰어들고 있다. 그런데 지금 쏟아지는 분양물량이 입주물량으로 쏟아지는 2018년 무렵이 되면 집값이 떨어질 가능성이 높다. 분양물량이 쏟아질 때는 집값이 오르다가 입주물량이 쏟아진 지난해 하반기부터 집값이 떨어지고 있는 대구가 그런 모습이다. 

그런데 아파트 분양시에 받은 집단대출은 나중에 완공 후 입주단계가 되면 개인대출로 전환된다. 지금은 개인들의 소득이나 신용 상태를 따지지 않고 저리로 대출하지만, 나중에 개인대출로 전환돼 상대적으로 금리가 높아질 때 소득이 부족한 사람들은 어떻게 되겠는가. 물론 입주했을 때 집값이 올라서 집을 다른 사람에게 팔 수 있으면 좋은데, 상황이 그렇게 녹록지 않다. 입주물량이 쏟아지는 2017년과 2018년 무렵에는 집값이 떨어질 가능성이 높다는 게 대다수 전문가들 견해다. 국토교통부도 2018년에 주택 공급이 늘어나 집값이 하락할 우려가 있다고 얼마 전 인정했을 정도다. 중앙일보는 주거용 오피스텔이나 도시형주택 등 다른 주택 유형들까지 포함하면 2년간 100만 호 가량의 입주물량이 쏟아질 것으로 추정한 바 있다. 이처럼 입주물량이 대폭 늘어나서 집값이 떨이지는 상황에서 소득이 부족해 빚 부담을 감당할 수 없는 개인들은 매우 위험해질 수 있는 것이다. 

그 문제가 개인 차원에서 끝나지 않는다. 가뜩이나 입주 물량이 늘어나 집값 하락 압력이 높아지는데, 소득이 안 되는 사람들이 빚부담을 감당하지 못하고 매물을 내놓으면 집값은 추가로 하락할 수 있다. 주택시장 전체의 충격으로 번질 수도 있다는 얘기다. 더 나아가 금융시스템과 한국경제 전반에 큰 부담을 주게 된다. 실제 금융감독원이 올해 상반기에 금융회사의 집단대출에 대해 현장점검을 벌인 결과 중도금 대출자의 소득을 제대로 확인하지 않고 대출해 준 비중이 41.3%나 되었다고 한다. 그런데 집단대출은 계속 늘어나고 있다. 실제로 올해 늘어난 주택담보대출의 절반 정도가 집단대출이었다.

문제가 심각해지니 정부도 지난달 25일에 가계부채 관리대책이라고 내놓았다. 하지만 가계부채 대책의 한계는 뻔했다. 지금 신규 분양시장이 투기판으로 변질된 때문인데, 이를 실수요자 중심의 정상적 분양시장으로 되돌리려는 시도는 거의 없다. 왜냐? 건설업체들을 먹여살려야 하기 때문이다. 그래서 청약자격을 강화하거나 분양권 전매를 다시 제한하는 등 투기적 가수요를 억제하는 대책은 모두 빠졌다. 알맹이가 빠진 것이다. 이런 대책들이 왜 빠졌는지에 대한 국토교통부 주택토지실장의 말이 가관이다. “이는(=전매제한 분야나 청약제도를 강화하는 것은) 수요에 기반한 내용으로 자칫 시장에 영향을 미칠까봐” 뺐다는 것이다. 한마디로 분양시장이 식어서 주택건설업체들에 타격이 갈까봐 뺐다는 말이다. 투기적 가수요를 부추기는 제도들이 ‘수요’에 관한 것이므로 손을 안 대겠다는 것이다. 정부 관리라는 자들의 인식과 행태가 지금 이런 수준이다.  

그리고 나서 가계부채 억제 대책이랍시고 겨우 내놓은 게 주택도시보증공사 등의 분양보증 심사 강화나 중도금 대출 보증 요건을 강화하겠다는 것이다. 그나마 집단대출 억제에 조금이나마 도음 될 만한 내용은 주택금융공사와 주택도시보증공사로부터 개인이 각 두 건씩 모두 네 건씩 중도금 대출을 받을 수 있던 것을 총 두 건으로 줄였다는 정도다. 집단대출을 하더라도 각 개인의 소득증빙자료는 확보한다고는 하는데, 실제 주택대출 실행 여부에는 아무런 영향을 미치지 않는다. 나중에 혹시 문제가 생기면 어떤 사람들이 위험해질 수 있을까 알아볼 심산인지는 모르겠지만, 이런 식이면 소득증빙자료는 왜 확보하겠다는 건지 어이가 없다.

그러면서 국토교통부는 가계부채 대책을 빙자해 주택 공급 조절 대책을 내놓았다. 토지주택공사에서 공급하는 아파트 분양용 택지 물량을 줄여서 집단대출 증가를 억제해보겠다는 것이다. 그런데 이 대책이 별로 실효성이 없는 게 이미 건설업체들은 향후 2,3년 정도는 분양할 물량을 충분히 확보하고 있다. 한마디로 현재 주택시장에 거의 영향을 미치지 못하는 것이다. 우리 연구소가 국토교통부 자료를 바탕으로 택지개발사업 지정 물량을 기초로 택지공급이 이뤄지는 물량을 추정해보았다. 보통 택지개발에서 택지 공급으로 이어질 때까지는 약 8년이 걸리는데, 이미 건설업체들은 2006~2010년경 확보한 택지만으로도 향후 몇 년간은 더 공급할 물량이 넘쳐난다. 이번에 국토교통부가 LH공사 공급 물량을 2015년 6.9㎢, 12.9만호 수준에서 2016년 4.0㎢, 7.5만호 수준으로 줄인다고 했다. 그런데 이미 건설업체들이 확보한 택지물량만 2018년까지 대략 30만~40만㎢ 수준으로 추정된다. 건설업체들이 이미 확보한 땅이 엄청나기 때문에 국토교통부가 택지공급을 줄인다고 해봐야 아파트 공급 물량에는 별 영향이 없는 것이다. 오히려 지금처럼 미온적으로 대처할 경우 아파트 분양이 계속 쏟아져 2019~2020년까지 주택공급 과잉으로 몸살을 앓을 가능성이 커지는 것이다.  

어차피 정부부터가 ‘폭탄 돌리기’ 모드로 계속 사상 최대의 주택담보대출 폭증을 부추기는 정책을 펼쳐왔기 때문에 이런 저런 주문을 해봤자 기대 난망이다. 그러면 개인들은 어떻게 해야 할까. 이렇게 투기적 가수요가 들끓는 시장 상황이 지속되면 정작 실수요자들은 분양 받을 기회가 줄고 분양가가 높아져 실수요자들의 내 집 마련은 더 멀어지기 마련이다. 일반인들은 현재의 분양시장은 ‘폭탄돌리기’ 국면에 가까우므로 무리하게 빚을 내서 분양받는 것은 위험하다. 물론 분양권 프리미엄으로 몇 천 만원 챙기고 빠져나오겠다는 사람들도 있겠지만, ‘폭탄 돌리기’가 언제 끝날지 모르고 마지막 폭탄을 떠안는 사람이 자신이 될 수도 있다는 점은 명심해야 한다. 투기 목적이 아닌 경우라도 분양을 받는데 소득이 부족해 빚을 빌려야 한다면 나중에 금리가 오르더라도 자신의 소득으로 충분히 감당할 수 있는지 차분히 따져봐야 한다. 또한 실수요자라면 현재 집값이 오르는 상황 때문에 너무 조바심 낼 필요는 없다고 본다. 현재의 분양시장 분위기에 휩쓸리지 말고 입주 시점 이후에 펼쳐질 상황들을 냉정하게 점검해볼 필요가 있다. 대구 주택시장 상황이 보여주듯이 분양물량이 쏟아질 때는 투기적 가수요가 일면서 주택가격이 뛰지만, 준공 후 입주물량이 쏟아지는 시점에서는 집값이 하락할 가능성이 높다는 점을 유념해야 한다. 그런 점에서 특히 경기도 용인이나 김포처럼 최근 분양물량이 급증하고 미분양 물량이 증가하는 지역들에서 분양을 받으려는 사람들은 좀 더 꼼꼼하게 따져보기 바란다. 

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페북에서 우연히 조선일보 보도를 우연히 마주쳤다. 집값 상승과 하락 찬반 양론을 다룬 기사다. 그런데 집값 하락을 주장한 송인호 KDI 연구위원의 근거는 적절하지만, 집값 상승을 주장한 하나금융투자 채상욱 연구원의 논거는 엉터리에 가깝다. 나 역시 하락론 입장이어서 상승한다는 주장을 폄훼하려는 게 아니다. 집값이 상승한다는 주장에 내가 동의하지 않더라도 그 논거가 적절하다면 그런 주장을 존중할 수는 있다. 그런데 채상욱 연구원의 논거는 엉터리에 가까워서 설득력이 없는 논거다. 채상욱 연구원이 쓴 책에 뭔가 더 구체적 내용이 있는지는 모르겠으나, 해당 기사에 인용된 그의 주장은 적절한 근거가 아니거나 오히려 스스로의 주장을 반박하는 논거에 가깝다. 한 번 따져보자.

앞으로 한국의 1~2인 가구가 계속 늘어날 테니 주택 수요는 계속 늘어난다는 채상욱 연구원의 주장도 부동산업계의 오래된 레파토리다. 하지만 명백히 틀린 주장이다. 앞으로 늘어나는 1~2인 가구의 대부분은 자녀를 출가시킨 부부나 독거노인들이다. 아래 그래프에서 볼 수 있듯이 이런 1~2인 가구 대부분은 모두 60대와 70대 이상 노후세대다. 

<그림>

주) 통계청 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

그런데 이들은 노후 자금 마련을 위해 집을 팔거나 줄여가는 세대로 전체적으로는 수요자가 아니라 공급자에 가깝다. 과거에는 건설업체가 신규 분양 물량을 공급해야 공급이라고 생각했는데, 앞으로는 노후 세대가 기존 주택의 공급자 역할을 하게 되는 것이다. 일본이 노령세대가 늘어나면서 지속적으로 빈집이 늘어나고 주택시장이 장기 침체에 빠졌던 주요 원인이기도 하다. 그런데 채상욱 연구원은 이를 주택 수요자라고 주장한다. 공급자를 수요자라고 단단히 착각하고 이걸 집값이 오른다는 근거로 사용하고 있는데, 실은 집값 하락의 근거로 사용해야 맞다. 특히 1인가구의 평균 소득은 전체 가구 소득의 43% 정도에 불과해 대부분 수억 원대 주택의 유효수요라고 볼 수 없다. 이들 대부분은 월세 등의 임대수요자라고 보면 된다. 반면 실제로 주택을 사주는 연령대인 20~50대는 이미 줄고 있거나 정체 상태다. 이런 흐름이 주택시장에 미칠 영향은 장기적으로 뻔하다.

*이 글은 선대인경제연구소가 새해 이벤트 기간(1월 5~26일)에 보고서 구독회원으로 가입하는 분들에게 제공하는 혜택 가운데 하나인 <2016년 부동산시장전망보고서> 일부를 요약 발췌한 내용입니다.

▷ 2014년 하반기부터 수도권과 대구경북, 광주, 제주 등을 중심으로 지방의 주택가격이 상승한 가장 핵심적인 배경에는 사상 최대의 가계부채, 그 가운데서도 주택담보대출 증가가 있음. 한국경제의 뇌관이라고 할 수 있는 가계부채는 한국은행 가계신용 기준으로 2000년 1분기 222.2조원에서 2015년 3분기 현재 1166조원을 돌파했음. 2014년 3분기에 비해 1년 만에 109.6조원 늘어난 것으로 2014년 증가액인 66.2조원이나 관련 통계 집계 이후 최대 증가폭인 2011년의 73.0조원과 비교해도 훨씬 증가폭이 큼. 올해 들어서는 3분기까지 80.8조원이 늘었는데, 2015년 4분기에도 같은 속도로 늘어난다고 보면 2015년 연간으로는 약 107.7조원 늘어나게 됨. 연도별로 가계신용 증가액 추이를 나타내면 <그림1>과 같음. 2014년 8월 주택대출규제 완화와 사상 최저 금리에 따른 2015년의 가계부채 증가율이 얼마나 과도한 것인지 알 수 있음. 

<그림1>

주) 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성.

▷ 그런데 주목할 점은 이렇게 급증한 가계부채의 80~90%가 주택담보대출(이하 주담대)이라는 사실임. 이렇게 주담대가 폭증하고 있는 이유는 과거에 비해 가계 소득이 부족한 가운데 정부가 ‘금리 바겐세일’ 기간이라는 가계의 착시를 불러일으켜 무리한 주택 매입을 부추겼기 때문. 해당 연도별로 거래량이 많으면서 시기가 비슷한 2006년 9~12월과 2014년 8~11월, 2015년 8~10월을 아래 <그림2>를 참고로 비교해보면 2006년에 비해 2014년과 2015년의 주택거래량은 더 적은 반면 예금은행 주담대 증가 규모는 더 큼. 이에 따라 2006년에 비해 2014, 2015년의 주택거래건당 주담대 증가액이 거의 두 배를 넘고 있음.  2006년 9~12월은 수도권 주택시장에서 주택가격이 폭등하면서 이른바 '부동산 광풍'이 불었던 때로 많은 이들이 빚을 내 집을 샀던 시기임. 그런데 그 때보다 주택 한 채를 거래할 때마다 두 배 이상 더 많은 빚을 내 2014년과 2015년 하반기에 집을 사고 있다는 뜻임. 이는 주택 가격은 여전히 높은데, 가계의 소득여력은 더 부족해 많은 이들이 매우 무리한 수준의 빚을 내 집을 사고 있음을 추정케 함. 특히 2014년에 비해 2015년의 수치는 더 높아졌는데, 주택대출규제 완화 이후 시간이 갈수록 상대적으로 소득이 부족한 사람들이 더욱 무리하게 빚을 내 집을 사고 있는 것으로 추정됨. 이는 부채를 동원한 주택 거래 증가도 한계에 이르고 있음을 보여주는 한편 부채 동원이 한계에 부닥칠 경우 주택시장이 다시 빠르게 식을 수 있음을 시사함. 

주) 한국은행 및 온나라부동산통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 분석, 작성. 이 그래프에서 나타낸 주택거래건당 주담대 증가액은 엄밀하게는 해당 기간 동안 주택대출을 상환하는 경우를 차감한 잔고 증가액을 나눈 수치이므로 실제 주택거래건당 주담대 증가액은 이보다 훨씬 액수가 크다고 볼 수 있음. 

*<2016경제전망> 및 <주택시장전망>, <주식투자접근법 및 성장형 우량주 선별법> 보고서 내용 안내 >> http://www.sdinomics.com/data/notice/5287

새해 이벤트에 대한 자세한 안내 >> http://www.sdinomics.com/data/notice/5285

그제 방영된 SBS스페셜 <아파트, 혼란의 시장> 편에서 건설업체 관계자들이 올해 사상 최대의 아파트 분양 물량이 쏟아지는 이유 등에 대해 실토(?)한 장면을 캡춰했습니다. 
http://www.sdinomics.com/data/media/4517

보시면 아시겠지만, 제가 그 동안 경고했던 내용과 궤를 같이 합니다. "원래 선대인은 그런 주장을 하는 사람이야"라고 흘려들으실 분들도 건설업체 관계자들이 실제로 이렇게 보고 있다는 것을 아신다면 좀 경각심을 가지지 않을까 해서 정리해봤습니다. 

여전히 향후 집값 향방에 대해 많은 이들이 관심을 갖고 있다. 결론부터 말하자. 단기 시세차익을 노리는 사람이 아니라 자신이 살아갈 공간이 필요한 사람들이라면 지금의 반짝 반등세에 부화뇌동하지 말기 바란다. 지금과 같은 반짝 상승세는 오래 지속되기 힘들기 때문이다. 개인적으로는 올해말~내년초 정도가 되면 주택시장의 분위기가 많이 바뀔 것이라고 보고 있다. 이유는 간단하다. 지금의 집값 상승세는 모두 빚의 힘이고, 국내외 경제 상황을 고려할 때 연말로 갈수록 무리하게 주택담보대출을 내는 것이 어려워질 것이기 때문이다. 

아래 <그림1>에서 수도권과 지방으로 나눠 주택매매거래량과 주택담보대출 증감액 추이를 살펴보면, 이 같은부채에 기반한 주택 가격 상승세가 오래가기 어려울 것임을 더욱 분명히 알 수 있다.수도권의 경우 이미 2008년이전에 부채를 동원한 주택 가격 상승이 거의 마무리된 상태여서 2008년 중반이후 막대한 주택담보대출을 일으켜도 주택 거래량이 크게 늘어나지 않는 상황이 지속됐다.반면 2008년이전 수도권 상승기 동안 주택 가격이 정체했던 지방의 경우에는 2011년 중반무렵까지는 비교적 적은 대출 증가로도 거래가 일어났으나 이후에는 대출 증가를 동반하지 않으면 거래가 일어나지 않는 상황에 이르렀다. 

<그림1>

주) 국토교통부와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성 

특히 2013년이후에는 수도권과 지방 모두 대출 증가가 동반되지 않고서는 거래량이 늘어나지 않는 양상이다.주택매매거래당 주택담보대출 증감액 추이를 보면 지방이든,수도권이든 거래를 할 때마다 증가하는 대출액이 커지고 있다. 지방의경우에는 더 이상 빚을 늘릴 수 없는 수준까지 증가했으며, 이미부채를 상당 부분 소진한 수도권의 경우에도 크게 증가하기 어려운 상황이다. 

더구나 미국 금리 인상은 시기의 문제일 뿐 거의 기정사실화돼 있다. 이  경우 한국도 일정한 시차를 두고 내년부터 기준금리를 올리게 될가능성이 높으며 시장금리는 그보다 일찍 반응할 가능성이 크다.  최근 한국을 포함해 신흥국에서 막대한 자금이 빠져나가면서 주가가 요동치는 것도 미국 금리 인상 가시화 파장 가운데 하나로 볼 수 있다. 이에 대한 우려를 반영해 정부도 주택대출규제를 푼지 1년 만에 다시 가계부채관리대책을 내놓은 것이다. 이에  따라 올해 말~내년상반기부터 국내 주택시장도 서서히 다시 침체기에 빠져들 가능성이 높을 것으로 보이다. 

특히 가계부채 문제가 심각하고, 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 주택담보대출이 급증했던 국내 주택시장에는 금리 인상의 여파가 상당한 충격파를 던질 가능성이 높다. 특히금리 인상 여파가 커지면 심각한 규모의가계부채와 주택담보대출이 부실화하면서주택가격이급락할 가능성도배제할 수 없다. 주택대출의연체율이 증가하고, 폭탄돌리기식 대출 만기연장에장애가 발생할 가능성이 높기 때문이다.

이에 따라국내 건설업체들은 하반기에도 이 같은 여파가 미치기 전 서둘러 분양물량을 쏟아내려 할 것이다.하지만 주택시장은투기거품으로 급등한 주택가격과 건설사들의 무분별한 주택건설로 인해 공급과잉에 처해 있다. 반면주택의 주수요연령대인30~55세인구는 2012년을정점으로 감소하고 일반 가계는 이미 막대한 부채를 지고 있어 주택 구매력은 거의 고갈된 상태다.이런 가운데 건설업체들이 쏟아내는주택 분양 물량은 향후 2,3년 안에입주물량 폭탄으로 돌아올 수 있어 일반 가계들은 무리하게 빚을 내 분양 받는 것에 매우 신중해야 한다. 

특히 지금과 같은 부동산 불패신화에 기댄 가격 거품,주택 공급과잉, 급격한 저출산-고령화, 신규주택수요층 감소 등은 1990년대초중반 일본의 상황과 유사하다. 이에 따라 국내 부동산 시장이 일본식 장기침체에 빠질 가능성이 적지 않으며 현재 그 초기 양상을 보이고 있다. 현재 국내 주택시장은 그 같은 장기침체로 가기 전 마지막 불꽃을 불사르는 단계에 가까워 보이며 올해 말~내년상반기 정도를 기점으로 해서 정체기에 접어든 뒤 이후로는 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높아 보인다. 

참고로, 이미 주택시장은 그 전조를 보이고 있다는 점에 유념하기 바란다. 아래 기사들 참고.

한풀 꺾인 주택시장 "당분간 침체 불가피"

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824114105777

분양시장 "빨간불"..공급 과잉에 미분양 "우려"

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20150824165856826

선대인경제연구소가  출범 3주년과 <슈퍼차이나 리포트> 론칭을 기념하여 <요동치는 세계경제의 위기와 기회> 특집보고서 등 다양한 혜택을 드리는 이벤트(~9/15)를 실시하고 있습니다. 이번 기회에 선대인경제연구소의 정직하고 정확한 정보로 험난한 경제의 파고를 헤쳐가시기 바랍니다.

 http://www.sdinomics.com/data/notice/4328

좀 늦었지만, 그제 나온 가계부채관리대책에 대해 극초단평:

정부가 1년전 주택담보대출 규제 풀었는데 대출 폭증하고 미국 금리 인상 가시화되니 겁은 나나 보다. 그런데 이제 와서 부동산시장 가라앉힐 수도, 1년전 과오를 인정할 수도 없으니 기껏 내놓은 게 내년부터는 대출 조건을 까다롭게 하겠다는 정도의 어정쩡한 스탠스. 

그런데, 기존의 1100조 가계부채는 어떻게 할 건가? 그리고 실컷 "빚 내서 집 사라"는 정부의 시그널 믿고 무리한 빚을 내서 집 샀던 사람들은 뭔가. 내가 몇 달 전 "올해 안에 빚 내서 집 사면 바가지 쓰는 꼴"이라고 했는데, 이건 사상 최대 분양물량 쏟아내는 건설업체들 염두에 둔 거였다. 그런데, 지금 정부가 하는 짓야말로 국민들 바가지 씌우는 꼴이다. 웬만하면 좋은 소리 해주고 싶어도 하는 짓이 하도 우왕좌왕에 오락가락이니 좋은 소리를 해줄 수가 없다.

그저께 정부가 내놓은 '가계부채 종합 관리 방안'을 내놓으면서 가계부채 문제를 선제적으로 대응하겠다고 했다. 가계부채를 1100조까지 부풀려놓고, 무슨 '선제' 운운이냐. 당신네들이 선제적으로 한 건 빚 내서 집 사게 한 것밖에 없다.

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20150701054106757.daum

http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/698267.html

주)부동산114 자료를 바탕으로 작성

간간이 묻는 분들이 계셔서 말씀드립니다. 몇 년째 생각만 해오던 부동산정보서비스 사업을 올해는 꼭 실행에 옮기겠다고 몇 달 전 말씀드렸는데, 차근차근 준비하고 있습니다. 법인도 설립했고, 직원도 뽑고 있고, 아직 서비스기획 상태이지만 소규모 그룹 대상으로 사업설명회도 한 번 했습니다. 사업이 되려고 하는지 어려움을 느낄 때마다 이런저런 방식으로 도움을 주는 분들이 나타나주시기도 하고요. 

설명을 들은 많은 분들이 실제로 구현되면 많은 사람들에게 큰 도움이 될 거라며 격려해주시네요. 사업 측면에서도 상당히 가능성이 있는 걸로 봐주시기도 하고요. 나름대로 사명감을 느끼고 있는데, 많은 분들 기대감까지 얹혀지니 부담이 작지는 않습니다. 

그 기대에 부응하기 위해 최선을 다해 준비하겠습니다. 이미 선대인경제연구소와 교육아카데미를 운영중이지만, 이번 도전은 제 필생의 사업이라고 생각하고 준비하고 있습니다. 꼭 성공해서 공급자와 소비자간 부동산정보 불균형을 해소하고, 사는 것이 아닌 사는 곳으로서의 주거정보를 선보이겠습니다. 

최근 우리 연구소는 국토교통위 소속 새정연 이미경 의원실의 요청으로 서울지역전세 및 보증부월세의 보증금 실태 분석 작업을 도와주었다. 이 분석작업에 사용된 자료는 2013년 3월부터 2015년 2월까지 2년 동안 임차인이 전세 및 보증부 월세 계약을 한 뒤 확정일자를 받기 위해 행정기관에 신고한 내역이다. 

이 자료를 분석해본 결과 전세난의 원인에 대해 정부와 부동산업계 관계자들이 떠들어온 주장이 얼마나 황당무궤한 거짓인지 드러났다. 이들은 전세가 상승의 배경으로 주택시장 침체로 집값 상승에 대한 기대감이 없어져서 전세난이 발생하고 있다고 주장했다. 그런 주장의 연장선상에서 전세난을 완화하기 집값 상승에 대한 기대감을 불러일으켜서라도 전세 수요를 매매 수요로 전환해야 한다고 주장했다. 실제로 정부는 2013년 ‘8.28전월세대책’ 등의 발표자료에서 ‘전세수요의 매매전환 유도’라는 표현을 여러 차례 사용했다. 

정부 주장 대로라면 집값이 오르는 지금과 같은 시기에는 전세난이 완화돼야 옳다. 그런데, 현실은 정반대였다. 전세가가 급상승하는 시기는 오히려 정부 부양책이 나온 시기와 겹쳤다.  즉, 집값이 오를 때 전세가가 따라오르는 현상이 나타났다. 반면 부동산 부양책의 약발이 소진될 때는 오히려 전세가가 떨어졌다.  

아래 <그림1>을 참고로 시기별로 나눠 구체적으로 살펴보자. 박근혜정부 초기 전방위적인 부동산 부양책을 망라했던 ‘4.1부동산종합대책’이 나온 뒤에 그 전까지 약세를 보이던 전세보증금은 오히려 상승했다. 반면 그 해 6월까지 일시적인 취득세 감면 종료와 함께 4.1대책의 약발이 다하면서 서울 집값이 다시 가라앉자 전세보증금 역시 일시적으로 떨어졌다. 이에 정부는 공공주택개발사업 물량을 조정하는 ‘7.24후속대책’에 이어 1%대 수익공유형 또는 손익공유형 모기지대출 등을 포함한 ‘8.28전월세대책’을 내놓았다. 제목과는 달리 사실상 ‘빚 내서 집 사라’고 유인하는 대책이었다. 이 대책이 나오고 나서 다시 집값이 반등하기 시작했고, 전세가도 다시 이듬해 2월까지 가파르게 상승했다.

<그림1>

주) 이미경의원실 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 분석, 작성

‘8.28대책’의 약발 또한 오래가지 못할 듯 하자 정부는 그 해 12월 정책모기지를 통합하는 등 ‘12.3보완대책’을 내놓아 집값 상승세를 더욱 부추겼다. 이에 이듬해 2월 무렵까지 호가 위주로 집값이 오르고 섣부른 ‘집값 바닥론’까지 기승을 부렸다. 하지만 2014년 전월세 과세방안을 담은 ‘2.26전월세 정상화대책’이 발표되는 한편 집값 상승에 대한 기대감이 식으면서 3월부터 서울 집값이 주춤하자 전세보증금은 그 해 7월까지 가파르게 떨어졌다. 

하지만 2014년 8월부터 최경환 경제부총리가 취임하면서 한국은행을 압박해 기준금리를 인하하고 주택담보대출 규제를 대폭 완화하면서 집값 상승세가 이어졌다. 그런데 이런 정책기조가 강화된 지난해 8월부터 평균 전세가도 매우 가파르게 상승했다.  

이 같은 흐름을 보면 정부의 부동산 부양책이 시행돼 집값이 상승하면 전세난이 완화되기는커녕 오히려 심해졌음을 뚜렷이 확인할 수 있다. 정부의 부동산 부양책은 장기적으로 부동산 거품을 키울뿐만 아니라 전월세 세입자의 전세난을 가중시킬 가능성이 높았다. 정부는 지금이라도 전세난을 가중시키고, 전월세의 주거 부담을 높이며 최악의 경우 ‘깡통전세’까지 양산할 수 있는 잘못된 정책 기조를 수정해야 한다. 하지만 온 국민이 빚을 내게 해서라도 집값을 떠받치는데 혈안이 된 정부가 그 같은 기조를 수정할 것 같지 않으니 답답한 노릇이다. 

선대인경제연구소 사상 최고의 호평을 받은 <미래의 기회는 어디 있는가?> 특강(7월 11일)이 버전업 앵콜 특강으로 돌아옵니다. 

조기 신청자에게는 하반기 주택시장 전망보고서와 중국 산업별 유망주 분석 보고서 등 3대 특전 제공! 

http://www.sdinomics.com/data/notice/4028