글
강연을 다닐 때마다 많이 느끼지만 제가 <부동산 대폭락시대가 온다>의 저자이다 보니 부동산 문제에 대해 많은 관심들을 보이시는 것 같습니다. 어찌보면 당연한 것입니다. 제가 부동산 문제에 본격적으로 관심을 가지게 된 것도 부동산문제가 한국 경제에서 가장 중요한 문제 가운데 하나였기 때문입니다. 한편으로, 가계 입장에서 부동산은 가계 자산 가운데 거의 전부를 차지하는 막대한 비중을 갖고 있습니다. 특히 부동산이라고 해봐야 집 한 채 가질까 말까한 서민들 입장에서는 주택 가격의 향방이 궁금하지 않을 리 없습니다. 그런 마음을 충분히 이해합니다. 그렇기에 여러 강연에서 그런 질문이 나오더라도 당혹해하지는 않습니다.
다만 그런 수준을 넘어 강남 집값의 호가 위주 반짝 반등세에 맞춰 수익을 노리고 해당 지역 집을 살 것인가 말 것인가 하는 것은 별개의 문제입니다. 그것은 건전한 경제 생활을 하기 위한 가계의 일반적인 관심 수준을 훌쩍 넘는 것이라고 봅니다. 일부 분들 가운데는 그런 문제에 대한 판단까지 저한테 묻는데, 부동산 투기 붐에 편승한 자신의 투자 판단에 대한 의견에 제가 굳이 답할 이유가 없습니다. 만약 그렇게 하고 싶다면 자신의 판단으로, 자기 책임 아래 조용히 하면 되는 것입니다.
시야를 좀더 넓혀 정부 정책에 대해 생각해봅시다. 지금 미국발 부동산 버블 붕괴를 시작으로 2000년대 이후 집값 폭등을 경험했던 거의 모든 나라에서 빠른 속도로 부동산 버블이 붕괴하고 있습니다. 정도의 차이는 있지만 한국에서도 부동산 버블이 본격적으로 붕괴하고 있습니다. 다만, 문제는 부동산 버블이 붕괴하는 가운데 한국 정부처럼 필사적으로 버블 붕괴를 가로막는 정부는 제대로 된 나라치고 없다는 점입니다. 세상에 부동산 버블을 막기 위해 사그라드는 일반 국민들의 투기 심리를 부추기는 나라가 어디에 있습니까? 부동산 버블 붕괴를 막는다고 관련 세금을 완화하고 거래 규제를 완화하고 사실상 대출규제를 완화하며 행정적으로 재개발 재건축 등의 주택사업 과정의 사업성을 인위적으로 높여주는 등 주택 및 부동산 관련 제도의 근간을 허무는 나라가 어디에 있습니까? 집값을 낮추기 위한 것도 아니고, 과도했던 부동산 투기 거품이 시장압력을 이기지 못하고 자연스럽게 가라앉고 있는 시점에 집값을 오히려 떠받치기 위해 온갖 규제를 해제하고 온갖 개발 특혜를 제공하는 나라가 제대로 된 나라치고 어디에 있을까요?
이처럼 제대로 된 정부라면 도저히 있을 수 없는 해괴망칙한 일을 하고 있으니 일반 가계 입장에서는 불안할 수밖에 없을 것입니다. 분명히 경제가 급속히 침체하고 있기 때문에 부동산 가격도 떨어질 것이라고 생각하면서도 ‘집값 떠받치기’를 사명으로 태어난 정부이니 무슨 짓을 할지 알 수 없다고 생각할 것입니다. 사실 이 정부가 무슨 짓을 할지에 관해서는 저도 모르기는 피차 일반입니다. 이명박의 속에 들어앉지 않은 이상 알 수 있을 리가 없습니다.
그런데 한 번 생각해보십시오. 지난해 4/4분기 -5.6%, 연환산으로 -22%대의 경악할만한 마이너스 성장을 하고 공장가동률이 뚝뚝 떨어지고 감원과 해고가 양산되는 상황에서도 부동산 가격은 여전히 높은 수준을 기록하고 있다는 것이 웃기는 일 아닌가요? 이런 블랙코미디 같은 현실을 만들어내고 있는 것이 바로 현 정부입니다. 그래서 이 같은 현실에 대한 인식, 정부의 잘못된 정책 방향과 그 구체적 양태에 대해 제대로 인식하는 것이 매우 중요합니다.
이 같은 인식을 전제로 많은 분들이 관심 갖는 부동산 시장 상황에 대해 한 번 살펴볼까요. 최근 서울 강남 재건축 단지들을 중심으로 반짝 가격 반등이 있었습니다. 집값이 떨어질 때는 당연히 국지적으로, 상황에 따라 매수자와 매도자간 심리 공방이 벌어지기 마련입니다. 하지만 대세 하락장에서 이 같은 심리 공방의 결과가 어떻게 될지는 뻔합니다. 물론 강남이나 잠실 재건축 단지 등의 경우 정부나 서울시가 나서서 사업성을 좋게 해준 것이므로 단기적으로 집값이 1~2억 정도 반등한다고 해서 이상한 일도 아닙니다. 하지만 그 같은 반짝 반등세도 대세하락 흐름 속에 곧 묻힐 것입니다. 실제로 강남 3구, 강남 3구 안에서도 재건축 단지를 제외하고는 오히려 최악의 거래 침체를 나타내고 있다는 것이 이를 잘 보여줍니다. 또 양도세를 감면한다고 해봐야 호가 위주로 떨어지던 집값 하락세를 실제 거래가격으로 현실화하는 효과를 가져올 것입니다.
지금 집을 살 사람은 다 샀습니다. 자기 소득도 없이 있는 돈, 없는 돈 다 끌어다 집을 살 수 있는 사람은 지난 몇 년간 다 샀다고 봐야 할 것입니다. 그 증거가 공식적으로면 310조원에 이르는 부동산 담보대출 잔고입니다. 비공식적인 부동산 담보대출까지 합치면 이를 훌쩍 넘어갈 것입니다. 그리고 지금 전세계는 대공황 이후 최대의 경제 위기를 맞고 있습니다. 한국 경제도 지금 외환위기 때보다 더 빠른 속도로 가라앉고 있습니다. 일례로, 제조업가동률 그래프를 보면 외환위기 때보다 떠 빠른 속도로 떨어지고 있습니다. 다만, 현 정부에 이미 장악당한 KBS와 원래 재벌방송인 SBS, 그리고 조중동으로 대표되는 기득권 언론들이 기만적인 왜곡보도를 하고 있어서 많은 이들이 잘못된 현실인식을 갖고 있을 뿐입니다.
지금 빚을 내서 집을 샀던 많은 이들이 엄청난 부채 상환 부담에 시달리고 있습니다. 언론이 입만 열면 구매력 있는 실수요자들이 샀다고 하는 강남만 하더라도 80% 이상의 사람들이 빚을 얻어 집을 샀습니다. 집을 사놓고도 그곳에 거주하는 사람들은 20%도 되지 않습니다. 한 마디로 투기 범벅입니다. 그 사람들도 지금 같은 경제 위기에서 빚 청산에 정신이 없습니다. 지금 정부의 강력한 부동산 부양책에 조금 버티고는 있지만, 결국 시간이 지나면 손 들고 집을 내놓을 수밖에 없는 사람들이 부지기수입니다.
조금 더 길게 보더라도 마찬가지입니다. 지금 수도권은 주택 공급과잉입니다. 단적인 증거가 공식적으로만 3만호를 넘는 수도권의 미분양 물량입니다. 그러는 가운데 현재 계획된 주택공급물량은 아무리 적게 잡아도 2015년까지 140만호 가량 됩니다. 경기 침체 여파를 고려해 보수적으로 산정한 주택 공급 물량이라고 보시면 됩니다. 이 추세대로라면 2015년경이 되면 수도권 전체에서는 수십만호의 공급 초과 상황이 벌어질 것입니다. 그런데 통계청 인구 추계 자료를 보면 2011년부터 주택을 집중적으로 구입하는 35~54세 인구가 줄어들기 시작합니다. 집값 상승을 주도했던 베이비붐 세대가 실제로 은퇴하기 시작하는 것도 이 무렵부터입니다. 또 노동생산성이 높은 30~40대 인구가 이미 2006년부터 감소하고 있는 가운데 15세에서 64세로 분류되는 생산가능 인구도 2016년부터 감소해 특단의 대책을 마련하지 않으면 경제 활력이 감퇴될 것으로 우려됩니다. 부동산 거품기에 졌던 부채 청산을 하느라 몇 년간 허덕이는 사이 수요에 비해 주택 공급이 급격히 늘어나는 시기로 진입하게 되는 것입니다.
일부에서 1인가구 증가나 인구 1000명당 주택 수 등을 근거로 아직도 주택이 부족하다고 떠벌리는 것은 악의적이고 선동적인 정보 조작이자 왜곡일 뿐입니다. 제가 이전 여러 글에서 밝혔듯이 1인가구의 4분의 3 이상은 월 소득 200만원 이하로 지금 공급되는 분양주택의 유효 수요자가 되기 어렵습니다. 오히려 주택정책상의 사회적 보호와 지원 대상이 되야 할 사람들입니다. 인구 1000명당 주택 수는 주택 시장에서 유효 수요인 가구라는 단위 대신 인구를 끌어와 마치 주택이 부족한 것처럼 보이기 위한 건설족들의 술수일 뿐입니다.
지금 매매용 주택은 결코 부족하지 않습니다. 다만 부족한 것은 공공주택이고 소형주택일 뿐입니다. OECD국가들 대부분이 20~30%의 공공주택 재고를 가지고 있는데, 우리나라는 불과 3.2%입니다. 투자용, 투기용 주택은 포화상태이고 엄청난 공급 초과가 지속될 것입니다. 하지만 저소득층과 가능하다면 중산층까지 저렴하고 쾌적하게 살 수 있는 공공임대/전세주택은 태부족입니다.
이런 상황에서 정부가 할 일은 너무나 명확합니다. 쾌적하고 저렴한 공공임대/전세주택을 최대한 많이 공급하는 것입니다. 이 같은 공공주택에 대한 수요는 넘쳐납니다. 서울시가 공급하는 장기전세주택이 110대 1의 경쟁률을 기록하는 것도 그 같은 수요의 반영이라고 할 수 있습니다. 그런데도 이 정부는 자신들의 과욕으로 도산 위기에 시달리는 건설업체들에 온갖 명목을 붙여 국민의 혈세를 지원해주고 거품이 하나도 빠지지 않은 고분양가 주택을 짓게 합니다. 반면 온갖 규제를 다 풀어 국민들의 투기 심리를 자극해 거품 잔뜩 묻은 아파트를 사게 할 투기수요 만들기에 안달하고 있습니다. 이것이 부동산 버블기에는 가능했을지 모르나 부동산 거품이 급속히 빠지는 현 상태에서는 불가능합니다. 만약 이런 상황에서 앞뒤 분간 못하고 자신의 경제체력을 넘어서서 투기적 차익을 노리는 주택 거래를 하는 사람은 투기꾼이 아니라면 바보일뿐입니다. 사기꾼에게 당하는 호구입니다.
굴곡은 있겠지만, 집값은 앞으로 상당 기간 계속 대세하락할 것입니다. 시세차익을 노리는 것이 아니라 단지 안정된 주거 확보 측면에서 집 살 시기를 노리는 분들이라면 결코 서둘 이유가 없습니다. 넉넉잡아 향후 5년 안에 지금 집값 수준보다 훨씬 더 낮은 가격에 집을 살 수 있는 시기가 얼마든지 있을 것입니다. 괜히 ‘강부자 정권’과 부동산 광고에 목을 매달고 있는 상당수 언론들의 선동에 휩쓸려 무리하게 집을 샀다가 자산가치가 계속 하락하는 경험을 하지 마시길 바랍니다.
최대한 집값에 대해 직접적인 언급을 자제해온 제가 굳이 이렇게까지 말씀드리는 것은 최근 진행되는 상황 때문입니다. 상당수 분들이 정부의 각종 부동산 규제 해체 움직임으로 집값이 재폭등하지 않을까 불안해 하는 것 같습니다. 그 분들이 선의의 피해를 보지 않도록 하기 위해서입니다. 물론 정부나 지자체가 각종 개발 호재를 만들어내면 최근 강남 재건축처럼 일부 지역에서 반짝 반등세를 만들어낼 수 있을지 모르나 그것을 과거와 같은 전반적 폭등세로 만들기는 어렵습니다.
일부에서 자꾸 외환위기 때와 같은 V자형 반등을 말씀하시는데, 가계의 경제체력과 부채 수준, 한국경제와 세계경제의 전반적 체력을 고려할 때 그때와 지금은 판이하게 다릅니다. 6~7년 동안의 집값 조정을 끝내고 반등할 시점이었던 외환위기 때와 7~8년간의 집값 폭등을 끝내고 대세하락기에 접어든 지금은 더더욱 다릅니다. 또한 앞에서도 말했듯이 인구 감소와 소득 감소, 부채 청산으로 인한 수요 급감과 향후 예정된 극심한 공급 과잉 양상을 생각하면 전반적인 부동산 가격 상승은 상상하기 어렵습니다. 오히려 현 정부의 거듭된 무리한 부동산 부양책 때문에 역설적으로 일본식 장기 부동산시장 침체 가능성이 갈수록 커지고 있습니다. 절대 현 정권과 일부 언론의 선동책에 넘어가 가계경제의 위기를 자초하지 마시길 당부드립니다.
부동산 거품과 그 거품에 편승한 과욕의 폐해가 어떠한지는 지금 전세계가 목도하고 있습니다. 한국 사회도 정부와 정치권의 거듭된 정책 실패로 인한 부동산 거품 때문에 고통받아 왔습니다. 부동산에 돈이 묶이는 바람에 내수가 침체하고 실업자와 비정규직이 양산됐고, 이제 버블 붕괴 과정의 혹독한 충격을 겪고 있습니다. 그런 점에서 부동산 버블을 처음부터 만들지 말았어야 했는데, 이미 한국 경제는 너무나 막대한 부동산 버블을 만들고 말았습니다. 이제는 전세계의 부동산 버블이 꺼지는 시기이고, 이것을 우리도 피할 수 없습니다. 그 과정에서 큰 충격이 있겠지만, 한국경제가 정상적인 제 궤도로 돌아가기 위해서는 안타깝지만 감내해야 하는 충격입니다. 근본적 수술을 통해 부동산 거품이라는 악성 종양을 떼내지 않으면 한국경제는 사망에 이를 수밖에 없습니다.
그런데 어처구니없게도 현 정권은 자신들 임기 내에 충격을 최소화하기 위한 속셈으로 이 같은 근본 수술을 미루고 있습니다. 오히려 악성 종양을 더욱 키우고 있습니다. 선량한 국민들을 선동해 부동산 투기판을 더욱 키우려 하고 있습니다. 부동산 경기와 이와 연관된 건설경기를 띄우기 위해 한국 경제 전체를 희생하고 있습니다. 말끝마다 ‘시장원리’를 외치는 정권이 하는 짓마다 시장의 정상적인 조정 과정을 방해하고 있습니다. 그동안 땅값, 집값이 너무 높았고 사람은 똥값이었으므로 이제 사람값을 높이고 땅값, 집값은 낮아지는 조정 과정을 거쳐야 하는데 이 정부는 그런 흐름을 정반대로 거부하고 있습니다.
하지만 거대한 시장의 자기 조정 과정을 억지로 교란하면 더 큰 문제가 발생합니다. 과거 일본 정부가 버블 붕괴기에 썼던 건설경기부양책이 결국 좀비기업들을 양산해 이후 일본 경제에 더 큰 부담이 됐던 것과 마찬가지입니다. 그런 점에서 이명박 정부가 벌이고 있는 각종 정책도 시장의 자기 조정 메커니즘을 가로막아 결국은 부동산 시장, 더 나아가 한국 경제 전체의 침체를 장기화하는 방향으로 가고 있습니다. 순전히 자신들 임기 내에 닥칠 경제적 충격을 최소화하겠다는 정치적 욕심 때문입니다. 그로 인한 피해는 전국민이, 그 중에서도 밑바닥 서민들이 입는다는 점에서 현 정권의 정책방향은 전 국민을 대상으로 한 범죄라고도 할 수 있습니다.
현 정권은 입만 열면 ‘서민을 위해 건설경기 부양한다’ ‘서민의 경제적 고통을 줄이기 위해서라도 부동산 가격 폭락을 막아야 한다’고 말하는데, 이는 사악한 여론 조작입니다. 현 정부는 4대강사업 등 쓸데없는 토건사업으로 가득한 건설경기 부양에 돈을 수십조원을 탕진하면서, 차상위계층의 건강보험 혜택을 없애는 등 서민을 오히려 죽이고 있습니다. 부동산 가격을 억지로 부양하는 바람에 거래가 일어나지 않아 부동산중개업소와 이삿짐센터, 인테리어업자들이 죽어나고 있습니다. 부동산 거품을 떠받치기 위해 금리를 낮추고 있지만 실제 서민들의 대출금리는 줄지 않고 은행들의 예대마진 수입만 늘려주고 있습니다.
‘부동산을 살려 경제를 살린다’는 정부의 정책 방향은 환상이자 착각입니다. 경제를 살린 결과 나중에 일정한 시점이 지나면 부동산 시장도 자연스레 회복되도록 하는 방향으로 가야 합니다. 그러기 위해서는 지금은 한국경제의 뼈를 깎는 구조개혁과 인내가 필요한 시점입니다. 그런 과정 없이는 한국경제는 새로 태어날 수 없습니다. 태어난다 해도 그것은 더욱 불공정한 경제, 양극화가 더욱 심해진 경제, 조만간 또 다시 더 큰 위기를 몰고 올 지속불가능한 경제일 것입니다. 이제 여기에서 막고 공정한 게임의 룰이 지배하는 건전한 민주주의 시장경제를 건설하기 위한 구조개혁에 나서야 합니다. 그런데 현 정권은 자신들의 정치적 욕심과 계급적 이해관계 때문에 절대 그럴 생각이 없습니다. 그렇다고 지금의 무기력하고 무능력한 야권이 제대로 된 한국경제의 구조개혁을 이뤄갈 세력도 아닙니다.
그렇다면 그같은 구조개혁을 이뤄낼 제대로 된 정치세력을 우리 스스로가 만들어야 합니다. 부동산 투기가 기승을 부리지 않고 자산경제와 생산경제가 조화롭게 선순환하며 성장하는 나라. 지식정보화시대를 선도하고 창의적인 인재가 마음껏 능력을 발휘하는 나라. 그런 나라를 만들기 위해 지금 제대로 된 한국경제의 구조개혁을 주도할 세력을 만들어야 합니다. 그것이 우리 아이들에게 부끄럽지 않은 나라를 물려줄 수 있는 유일한 방법입니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum )을 방문해주십시오.
