어제 저희 연구소 주최로 열린 2차 부동산특강이 500분 가량 참석하신 가운데 성황리에 개최됐습니다. 관심 가져 주시고 참석해주신 모든 분들께 감사드립니다. 더 알찬 강연으로 찾아뵙겠습니다.

<집값 바닥론, 그리고 집 잘 구하는 법>. 이 좋은 강연에 아직 자리가 남아 있다는 게 기적입니다.^^ 하지만 많이 남지는 않았습니다. 500명 모집에 이제 90석 가량 남았으니까요. 주변에 집 살까, 말까 고민하는 분들께는 이번 특강 꼭 한 번 들어보고 판단해보시라고 좀 알려주세요.^^ 3월 27일(목) 저녁.

<강연 차례 및 주제>

http://www.sdinomics.com/data/notice/2035

김어준의 KFC 2회에서 소개한 차트 세 개를 아래에 올립니다. 아무래도 방송에서 말로 설명하면 차분하게 들여다보기가 쉽지 않을 것 같아 간단한 설명과 그림을 올려 소개합니다. 오디오 팟캐스트로 들으시는 분들은 더더욱 궁금하실 테고요.

<그림1>은 물가 상승률을 반영한 서울 아파트 실질가격. 주택가격지수가 작성된 1986년 이후 오르내리는 사이클이 명확히 보일 겁니다. 지금은 2000년대 거의 내내 올랐던 집값이 머리 꼭대기에서 어깨 죽지 약간 아래까지 내려온 상태. 전국 기준으로 하면 여전히 거의 머리 꼭대기 수준. 대세하락기의 전반부라고 하는 이유.

<그림1> 

주) 한국은행과 국민은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 추정, 작성

<그림2>는 지난해 1월 대비해 주택거래량이 몇 백 % 급증했다, 2월 거래량으로는 사상 최대 거래량이다는 언론의 선동보도가 얼마나 과장된 것인지 보여주기 위한 거래량 그래프. 1,2월 거래량이 지난해 말보다 줄었을 뿐만 아니라 큰 흐름에서 구조적 침체기가 진행되고 있는 2007년 이후 침체 양상을 전혀 벗어나지 못하고 있는 모습. 그런데도 취득세 감면 일시 종료가 끝난 직후 거래절벽이 온 2012년과 2013년 1월 등 매우 특수한 시기와 비교와 거래량 증가했다고 주장. 백보를 주장해도 찌라시언론에서 침소봉대하는 것처럼 거래량이 폭증하고 있는 것은 절대 아님.

<그림2> 

주) 온나라부동산통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

시간범위를 넓혀 2000년 이후 주택 거래량을 보면 구조적 침체기임이 더욱 확연. 큰 흐름에서 주택거래량은 오히려 계속 위축되고 있음. 이는 2000년대 내내 집값이 계속 오르면서 소득으로 모자라 빚을 내서 집을 살 사람들도 거의 다 사버려 더 이상 집을 사줄 사람들이 충분하지 않음을 나타내는 것. 이처럼 주택거래량이 계속 위축되고 있는데, 집값 바닥은 무슨 집값 바닥?

<그림3> 

주) 한국은행, 국민은행, 온나라부동산 통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 추정, 작성. 2000~2006년 거래량은 주택가격과 가계부채, 거래량의 상관관계분석을 통해 산출한 추정치임.

주택거래 '뚝'…부동산 체감경기 '꽁꽁'
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=001&aid=0006808447&sid1=001

오늘자 연합뉴스 보도입니다. 어쩌면 찌라시 언론들은 저의 예상을 한 치도 빗나가지 않는지...조만간 이런 기사가 나올 거라고 예상했는데 여지 없이 나오네요. 얘네들 수법은 너무 뻔히 보이거든요. 자신들도 아마 의식하지 못하면서 이런 보도 패턴을 되풀이하고 있을 겁니다.

제가 예전에 아래 링크한 글에서 이렇게 말씀드린 적이 있습니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=710644 

수도권 부동산시장이 대세하락기에 접어든 2009년 이후 찌라시들의 보도 행태는 늘 이랬다: 정부 부동산 대책→“집값 꿈틀”(부동산이 무슨 벌레냐? 맨날 꿈틀거리게)→“집값 바닥론 고개”(숙이고 있던 고개는 언제 들리나? 얼굴 좀 보자)→몇 개월 후 집값 재하락→"정부정치권이 필요한 조치 안 해서 부동산 무너진다"→"새 대책 내놔라".

이번에는 정부의 월세 과세라는 '졸속 대책'때문이라고 찌라시언론들의 레파토리가 약간 변주되기는 했으나, 어차피 지속될 수 없는 반등세였습니다. 정부의 각종 '빚 내서 집 사라' 대책과 갖은 규제 완화로 일어난 반짝 반등이었을 뿐 지속될 수 없었던 겁니다. 울고 싶은데 뺨 맞은 격일 뿐.

월세 과세에 대해 한 번 생각해 보세요. 지금 당장 내는 것도 아니고 2016년부터 과세하겠다고 한 겁니다. 각종 기본경비율 60%에다 비과세공제 혜택 감안하면 대부분 임대소득의 10%정도 세금 내는 정도에 그칠 겁니다. 연봉 5000만원만 돼도 세율이 20%대가 넘어가는 근로소득세에 비하면 약한 겁니다. 근로소득만큼도 안 내는 불로소득에 대해 세금 부과하겠다고 집을 안 산다고요? 물론 그 여파가 있겠지만, 정부의 온갖 부동산 부양조치에 비해 정부 스텝이 꼬여서 딱 하나 역방향으로 나온 조치 하나에 거래가 위축될 거면 애초부터 '집값 바닥'이 아니었던 겁니다.

그리고 제가 여러 차례 말씀드렸다시피 애초부터 찌라시 언론들의 보도처럼 거래가 늘고 있었던 게 아니었습니다. 최근 몇 년간 거래절벽이 왔던 해들과 비교해가면 '최근 5년간 대비'로나 '2006년 이후 2월 주택거래량으로' 사상 최고라고 떠들며 현혹했던 것뿐이고요. (이에 관해서는 제가 얼마 전 썼던 글들 참고하시고요.) 하지만 2000년 이후 올해 1분기까지 전국 아파트 거래량을 나타낸 <그림1>에서 보는 것처럼 구조적 침체기를 전혀 벗어나지 못하고 있었습니다. 거래량이 갈수록 줄어드는 흐름 속에서 정부 부양책으로 일시적으로 반짝 거래가 늘어난 것을 엄청나게 침소봉대한 것이었을 뿐입니다. 정부나 찌라시언론들이 '기대 섞인 희망'을 가지고 떠들어댔지만, 거래량은 구조적 침체기를 전혀 벗어나지 못하고 있습니다. 2009년 이후 수도 없이 되풀이된 '집값 바닥론'에 제발 속지 마십시오.

<그림1>

주) 한국은행, 온나라부동산 통합포털, 국민은행, 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 추정, 작성. 2006년 이전 거래량은 가계부채 및 거래량, 아파트가격 간의 상관관계분석을 통한 추정치. 2014년 1분기 자료는 올해 3월분 서울 아파트 거래량을 14일 현재 거래량을 월환산해 작성했음.

2월 주택거래량, 2006년 이후 사상 최대

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20140313121403328.daum

이 기사를 보고 또 엄청나게 주택거래가 늘고 있겠구나,라고 생각하고 계시는 분들 많을 겁니다.

정말 그럴까요?

<그림1>을 보세요. 올해 2월 주택거래량은 7만8798건을 기록. 그런데 큰 흐름에서 보시기에 주택거래량이 늘고 있나요? 더구나 여기에 나타나는 주택 거래량 대부분은 수도권 기준으로 부동산시장이 구조적 침체기에 들어간 2007년 이후 흐름입니다. 그것도 정부의 대대적 부양책과 언론의 "집값 바닥론" 선동으로 나타난 주택거래량이 저 정도입니다. 저걸 "2006년 이후 사상 최대"라는 표현을 쓰니 엄청나게 거래량이 늘고 있는 것으로 보이는 거죠. 

더구나 2006년 이후 2월 거래량은 공교롭게도 특수한 요인들이 작용한 달입니다. 2006년 2월은 실거래가 신고가 지연 신고되는데다 제도 정착기라 아직 거래량 집계가 잘 되지 않은 때, 2007년과 2008년 2월은 2006년 12월까지 수도권 주택 가격이 폭등한 직후 거래 침체가 와서 2008년 4월 "뉴타운 바람"이 불기 전까지 거래침체가 기간, 2009년 2월은 세계 금융위기 직후, 2010년 2월은 이명박정부 부동산 부양책 약발이 다하면서 거래가 줄어들기 시작한 시점, 2012년과 2013년은 취득세 일시 감면 종료 후 거래절벽이 온 다음. 이런 특수요인이 없었던 유일한 해인 2011년 2월 거래량은 7만7003건으로 올해 2월 거래량과 별 차이 없습니다. "집값 바닥론"이라고 언론들이 대대적으로 선동하는 것에 비하면 이게 정말 엄청나게 대단한 거래량일까요? "태산명동 서일필"이라는 표현이 생각나는군요?

요즘 언론 보도들 정말 해도 해도 너무하는군요. 정말 큰 흐름에서 보면 정반대로 해석하거나 별 의미 없는 수치조차 지지고, 볶고, 끓이고, 데쳐서 온갖 요리 수법으로 침소봉대를 하는군요. 이 정도면 정부도 문제지만 언론들도 대국민 사기집단이라고 볼 수밖에 없군요. 최근 나오는 "집값 바닥론"은 지방선거 염두에 둔 정부, 2000년대 이후 사상 최대 분양 물량 쏟아내는 건설업계, 광고매출 줄어 쫄쫄 굶던 언론들의 광고 수주 욕심이 빚어낸 합작품일 뿐. 결코 지속가능하지 않습니다. 여기에 속으면 하우스푸어로 전락하는 직행열차를 타시는 겁니다. 속지 마세요.

<그림1> 

주) 온나라부동산 통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

요즘 또 다시 집값 바닥론이 난무하고 있습니다. 제가 보기에는 지금 상황이 너무 위태로운데, 제대로 그 위험성을 경고해주는 분들이 없어서 안타깝습니다. 그래서 지난해 11월 성황리에 진행된 <부동산패러다임 전환기의 생존법> 특강에 이어 저희 연구소가 제2차 부동산특강 <집값 바닥론, 그리고 집 잘 구하는 법> 특강을 준비했습니다. 1차 특강에 참석하신 분들의 의견을 들어 강연 주제를 좀더 일반인들이 실생활에서 직접  고민하는 문제들로 골랐습니다.집값바닥론의 허실을 따져보고 주거고민에 대한 해법을 찾아 보시기 바랍니다. 그리고 집값 바닥론에 혹하는 주위 분들께 많이 알려주십시오. 3월 27일(목) 저녁.

<강연 차례 및 주제>

http://www.sdinomics.com/data/notice/2035

난무하는 집값바닥론에 솔깃하신가요? <집값 바닥론, 그리고 집 잘 구하는 법>특강에서 주거 고민의 해법을 찾아보시기 바랍니다. 3월 27일 저녁.

http://www.sdinomics.com/data/notice/2035

2013년 4분기말 기준으로 가계부채가 1021조원을 기록해 가계부채1000조원 시대에 진입했다.  2008년 세계경제위기 이후 대다수 국가들이 공공부채는 늘리더라도 가계부채는 줄여온 것과는 대조적으로 한국은 같은 기간 가계부채와 공공부채를 동시에 늘리는 위험천만한 역주행을 지속해왔다.

박근혜대통령이 담화문으로 가계부채를 관리(해소가 아니라 관리라고 표현했다. 가계부채 문제를 근본적으로 해소할 뜻이 없음을 나타낸다고 본다)하겠다고 했고, 정부는 이틀 후 '가계부채 구조개선 대책'을 발표했다. 문제는 ‘빚 내서 집 사라’는 식의 대책으로 일관하는 현 정부의 부동산정책 기조 등을 고려하면 가계부채 관리나 실질적 축소 자체도 거의 불가능하며 오히려 더욱 악화될 가능성이 높다. 2012년 말부터 어느 정도 증가 속도가 둔화되던 가계부채가 박근혜정부의 부동산 부양책을 배경으로 지난해 다시 급증했기 때문이다. 이런 부동산 부양책 기조를 지속하면서 가계부채를 관리하거나 축소하는 것은 불가능에 가깝다. 왜 그럴까?

정부 부동산 부양책에 따라 주택거래가 일시적으로 늘어나면 <그림1>에서 보는 것처럼 주택담보대출뿐만 아니라 가계부채(가계신용 기준)도 연동해서 늘어난다. 실제로 주택담보대출이든 가계신용이든 정부 부양책 효과로 주택거래가 집중되는 시기(예를 들어, 취득세 감면이나 양도세 면제 혜택 기간이 종료된 시기인 2011년 말, 2012년 말, 2013년 2분기와 2013년 말 등)에 급증하고 있음을 확인할 수 있다. 이것만 보더라도 “현재의 부동산 시장 침체는 집을 살 수 있는 실수요자도 집값 상승에 대한 기대감이 없어 집을 사지 않기 때문”이라는 정부나 부동산업계의 주장은 근거가 없음을 알 수 있다. 이미 소득 여력이 되는 사람들은 물론이고 빚을 내서 살 사람들도 거의 다 집을 산 상태여서 추가로 거액의 빚을 내지 않고서는 집을 살 수 없는 것이다.

<그림1>

주) 한국은행 및 온나라부동산 통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

또 분기별로 가계신용이나 주택담보대출 증가액을 전국 주택거래량으로 나눠보면 (편의상 주택거래건당 대출액이라고 하자) <그림1>의 맨 아래 그래프처럼 정부 부양책 등으로 주택 거래가 급증할 때 주택거래건당 대출액도 늘어나는 것을 확인할 수 있다. 실제로는 집을 살 여건이 되지 않는 사람들이 무리하게 주택 매입에 나서는 과정에서 주택거래량이 늘 뿐만 아니라 평균적인 대출 규모도 늘어나는 것이다.

이런 상태에서는 정부 부양책에 따라 일시적인 반등효과는 있을지 모르지만, 결코 지속적인 거래 증가나 집값 상승으로 이어질 가능성이 극히 희박하다. 지금의 '집값 바닥론'에 속으면 안 되는 이유다. 또한 박근혜정부의 가계부채 대책은 자신들이 추진해온 부동산 부양책 기조 때문에 실효성이 없을 뿐만 아니라 ‘폭탄 돌리기’ 국면을 장기화시키기 때문에 길게 보면 오히려 사태를 악화시킬 뿐이다. 

결국 가계부채 문제를 해결하기 위해서는 당장의 충격이 있더라도 어느 정도는 감내하고 국민경제 전체 입장에서 멀리 내다보고 정공법(필자가 말하는 firm landing 전략)을 택하는 수밖에 없다. 즉, 1) 무리한 부동산 부양책을 중단하고 더 이상 부동산 가격을 떠받치지 않는다는 시그널을 줘야 한다. 2) LTV, DTI 등 주택 대출규제를 단계적으로 강화해 가계부채 폭탄의 뇌관을 제거해야 한다. 3) 대대적인 공공차원의 가계 재무컨설팅과 채무 재조정을 실시해야 한다. 4) 건설업계에 대한 강력한 시장청소(market cleansing)를 진행하고 개발공기업들의 구조를 개혁해야 한다. 5) 위기관리 시나리오를 마련하고 정부 재정지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야 한다. 이 같은 가계부채 대책이야말로 추가적인 잠재 하우스푸어 양산을 막고 가계부채 문제를 근원적으로 해소하면서 한국경제의 새로운 진로를 모색할 수 있는 근본 대책이라고 할 수 있다.

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거대한 사기판이 벌어지고 있다. 국내 주택시장을 두고 최근 각종 언론에서 연일 쏟아지고 있는 ‘집값 바닥론’ 얘기다. 안타깝지만, 이렇게 표현할 수밖에 없다. 실체가 거의 없는데도 거의 조작이나 왜곡에 가까운 보도로 일반인들의 착각을 유도하기 때문이다. 이 같은 보도는 2009년 이후 수도 없이 쏟아졌던 ‘집값 바닥론’ 보도와 마찬가지로 수많은 하우스푸어를 또 다시 양산하는 ‘양치기소년의 거짓말’이 될 가능성이 높다.

집값 바닥론의 주요 근거로 삼고 있는 올해 1월 거래량에 대한 보도부터가 문제다. 1월의 거래량 5만 8846호는 지난해 12월의 거래량 9만 3188호에 비해 약 36.9% 가량 줄어든 수치다. 분명히 거래가 다시 위축되고 있는 현상이다. 하지만 이런 내용을 강조한 언론은 거의 없었다. 대신 전년 동월 대비로 117.4% 급증했다는 제목만이 난무했다. 주택 거래가 일정하게 계절성을 띤다고는 하지만 최근 몇 년 동안에는 정부 정책 개입이 잦아지면서 정책 개입에 따른 거래량 진폭이 매우 커졌다.

그런데도 정부는 이런 고려 없이 ‘전년동월대비 거래량 117.4% 급증’이라는 제목의 보도자료를 냈고, 대다수 언론도 거의 그대로 받아썼다. 하지만 지난해 1월은 2012년말 취득세 감면이 종료되면서 심각한 거래절벽 현상이 일어난 때였다. 최근 5년간 평균 거래량과 비교해도 문제다. 그 5년 가운데 2009년 1월은 글로벌 금융위기 직후 사상 최악의 거래량을 기록한 때였고, 2012년 1월도 지난해 1월과 똑같은 이유로 취득세 감면 종료에 따른 사상 최악 수준의 거래절벽이 발생한 해였다. 외부 경제여건이나 정부 정책개입에 따라 거래량이 비정상적으로 낮았던 3개년이 포함된 5년간의 거래량과 비교하는 것이 올바른 비교일까.

<그림1>

주)온나라부동산 통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

주택 거래 침체가 시작된 2007년 이후 비정상적으로 거래가 위축된 3개년을 제외한 1월의 평균 거래량은 6만 8612호이다. 이미 거래 위축 단계에 들어선 때의 평균 거래량보다 올해 1월의 거래량이 14.2% 정도 더 줄어들었다는 얘기다. 그런데도 거래량이 늘고 있다고 정부는 발표하고, 대다수 언론은 거의 그대로 보도한 셈이다. 이 정도면 사슴을 가리켜 말이라고 했다는 지록위마(指鹿爲馬)의 고사가 생각날 수밖에 없다.

주택가격은 크게 오르고 있을까. 박근혜정부의 최우선 정책의제가 부동산 부양이었다는 점을 감안하면 너무나 미약한 수준이다. 실거래가는 지난해 10월까지밖에 발표돼 있지 않아 올해 1월 지수까지 발표된 국민은행 지수를 들여다보자. 매도호가 위주의 국민은행 가격지수로도 지난해 하반기 이후 내내 주택가격이 상승한 폭이 1% 남짓에 머무르고 있다. 이마저도 뒤늦게 투기 에너지가 몰린 대구, 광주 등지의 가파른 상승세가 큰 영향을 끼치고 있을 뿐이다. 이미 수도권의 주택가격 상승률은 4개월째 둔화되고 있어서 오히려 곧 마이너스로 반전할 가능성이 높아 보인다. 정부가 들인 공이나 언론들의 대대적인 선동보도에 비하면 약발이 너무나 미약한 수준이다.

최근에는 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 80%를 넘어선 것이 ‘집값 바닥론’의 근거로 제시됐다. 하지만 이 또한 일면만을 의도적으로 부각시킨 과장 보도다. 수도권의 아파트 평균 낙찰가는 오히려 점점 떨어지고 있고, 아파트를 포함한 전체 부동산의 경매 낙찰가율은 오히려 계속 하락하고 있다. 이런 전반적 실태를 놓고 보면 ‘집값 바닥’의 근거로 삼기 어렵다.

이처럼 주택시장이 회복되고 있다고 단정하기 어려운데도 2월부터 몇 달 내에 2000년대 이후 사상 최대 규모의 분양 물량이 쏟아진다. 시장에서 퇴출돼야 할 건설업체들이 좀비처럼 살아남아 있다 보니 부동산 활황기 때보다 더 많은 아파트 분양 물량이 쏟아지는 것이다. 건설업체든, 아파트 분양 광고에 혈안이 된 신문사들이든 없는 집값 바닥이라도 만들고 싶을 것이다. 그 탐욕과 이해관계가 최근 집값 바닥론의 배경이라고 할 수 있다. 

건설업체들의 상반기 분양 대전이 진행되는 동안 정부-건설업계-언론 등은 온갖 통계 조작이나 왜곡 또는 선동보도 등을 통해 가계를 물귀신처럼 끌어들이려 할 것이다. 이에 따라 실제로 몇 달 동안은 호가 위주로 주택 가격이 오르는 등 일시적으로 주택시장이 회복되는 듯한 착시효과를 만들어낼 수도 있다. 하지만 그 흐름은 결코 오래 지속될 수 없다. 아마도 상반기 분양 시즌이 끝나면 부동산시장이 다시 빠르게 침체할 가능성이 높다. 따라서 이 같은 부동산 기득권구조의 사기판에 걸려들어 피해를 보지 않도록 일반가계들은 더더욱 경각심을 가져야 한다.

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