최근 서울 집값 상승세가 시중에 지나치게 풀린 돈 때문이라는 얘기가 자주 나온다. 최근 서울 집값 상승의 중요한 배경인 것은 맞다. 그런데 그렇게 풀린 돈의 많은 부분이 박근혜정부 때 '빚 내서 집 사라' 정책 시기에 풀린 것이다. (<그림1>에서 대표적인 통화지표인 M2에서 가계비영리단체의 통화량 증가 속도를 살펴보라.) 당시에 풀린 돈을 적절히 제어해야 국내 부동산시장을 제어할 수 있다. 



<그림1>

주)한국은행 경제통계시스템 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성 


<그림2>에서 보듯이 문재인정부 들어 박근혜정부 후반에 10~12%씩 늘어나던 가계부채 증가율을 7~8%대 수준으로 줄이기는 했다. 하지만 가계부채의 절대 규모가 크게 늘어난 상황에서 7~8%대 증가율은 여전히 높은 수준이다. 더구나 경상성장률이나 가계명목소득증가율이 5% 수준인 것과 비교해도 높다. 


<그림2>

주)한국은행 경제통계시스템 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성 



그러면 가계부채 증가율을 어떻게 제어할까. 우선 생각할 수 있는 것이 기준금리 인상이지만, 한국경제 상황을 생각하면 딜레마에 빠져 있다. 서울의 부동산시장 상황을 생각하면 기준금리를 올려야 하지만, 전반적인 경기 악화로 기준금리를 올리기가 쉽지 않다. 실제로 한국은행도 기준금리 인상에 매우 소극적인 모습이다. 한미간 금리 역전차로 인한 외국인 자금 유출 등의 문제가 크게 발생하기 전까지는 최대한 저금리 모드를 유지하려는 것으로 보인다. 저금리를 너무 오래 유지한 때문에 구조조정이 지연되고 자산시장 거품만 키우고 있기에 나는 금리를 점진적으로 인상하는 게 맞다고 본다. 하지만 한은의 금리 인상 속도가 결코 빠를 것 같지는 않다. 


따라서 문재인정부는 한은의 기준금리 인상에 기대기보다는 주택대출 규제를 더욱 강화해야 한다. 분양시장의 집단대출 조건을 더욱 강화해야 하고, 지역에 따라 차등을 두지 않고 주택대출 규제 기준을 더욱 강화해야 한다. 투기지역이나 투기과열지구라고 하더라도 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타내는 DTI비율이 40%이고, 조정대상지역은 50%, 이외 다른 지역은 60% 수준이다. 이명박정부 시기인 2009년 9월에 수도권 DTI비율을 일률적으로 40% 수준으로 묶었던 것보다도 여전히 더 느슨한 기준이다. 이러고서 서울 집값이 잡히기를 바란다면 그건 과한 욕심이다. 가계부채 증가 속도를 최소한 5% 이하로 낮춰야 한다. 참고로, 수도권 집값이 하락했던 2010~2012년 무렵의 가계부채 증가 속도가 그 정도였다.   


물론 주택대출 규제만 제어한다고 될 일이 아니다. 부동산정책이 전반적으로 부동산시장을 제어하기 어렵다면 어떤 식으로든 가계부채 총량은 늘어날 수밖에 없다. 이를 위해 문재인정부가 할 일들에 대해서는 어제자 경향신문 기고문을 참고하기 바란다. 


http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201809042039005&code=990303



by 선대인 2018.09.06 11:40

최근 서울 집값이 뜀박질하면서 문재인정부의 부동산정책이 다시 기로에 섰다. 대다수 다른 지역의 부동산시장이 비교적 안정되고 있으나, 유독 서울 집값만 가파르게 상승했다. 특히 7월 이후 가파른 상승세다. 최근 상황은 ‘투기억제책을 쓸수록 집값은 더 튀어오른다’는 이른바 ‘노무현정부 학습효과’라는 잘못된 믿음을 각인시킬 수 있어서 더 걱정이다. 


하지만 잘못된 믿음과는 달리 노무현정부 때도 투기억제책 때문이 아니라 정책 일관성이 흔들리거나 당시 서울시와 정책 엇박자를 내면서 집값이 뛰었을 뿐이다. 이번에도 양상은 비슷하다. 우선 지방선거 직후 나온 종부세 개편안이 너무 약했다. 그러다 보니 부동산정책의 고삐가 느슨해지겠구나 하는, 정책 변경에 대한 기대감을 시장에 만들어 버렸다. 이런 상황에서 용산-여의도 통개발과 같은 박원순시장의 섣부른 개발 구상이 나와 불에 기름을 끼얹은 격이 됐다. 노무현정부 당시 서울시가 뉴타운개발 방안으로 서울 부동산시장을 자극한 것과 비슷한 엇박자를 결과적으로 만들어버린 셈이다. 


어쨌거나 일은 이미 벌어졌다. 안타깝게도 정권 초기에 집값을 잠재우는 것은 쉬우나 정부 정책에 대한 불신이 생기기 시작하면 정책효과는 크게 줄어든다. 노무현정부가 초기에 집값을 잡았으나, 부양책 기조로 전환하면서 집값 상승을 허용한 2005년 이후에는 집값을 제어하지 못했던 것이 이를 보여준다. 


그런 점에서 최근 서울 집값 상승을 허용한 것은 매우 뼈아픈 대목이며, 문재인정부가 비상한 경각심을 가져야 한다. 노무현정부 때와 마찬가지로 부동산시장 안정이 문재인정부의 성패를 좌우할 수 있다는 점에서 더더욱 그렇다. 


그럼 기로에 선 문재인정부가 어떻게 해야 할까. 우선, 정책 일관성에 대한 신뢰를 회복해야 한다. 그런 점에서 시장에 잘못된 시그널을 전달한 계기가 된 종부세 개편안을 다시 강화해야 한다. 내친 김에 재산세까지 포함한 보유세 전반을 강화하기를 바란다. 이해찬 민주당 대표가 밝힌 것처럼 다주택자나 초고가주택에 한정하는 수준으로는 크게 부족하다. 이와 함께 김현미 국토교통부장관이 계속 밝히고 있는 것처럼 주택과 토지의 공시가격을 시세에 근접하게 현실화해야 한다. 이는 공정과세라는 측면에서도 피할 수 없는 과제다. 


또한 정책 일관성 측면에서 엇박자를 내고 있는 임대주택 등록제를 상당폭 수정할 필요가 있다. 이 제도는 발표 당시부터 다주택자들이 각종 세부담을 줄이면서 시장에 매물 출회를 줄이는 효과를 낼 것으로 우려됐다. 그리고 실제로 현실로 나타났다. 다행히 김현미장관이 제도 수정을 언급했는데 투기적 다주택자가 각종 혜택을 찾아 숨는 구멍이 되지 않도록 크게 손봐야 한다. 


이뿐만 아니라 그동안 미뤄놓았던 개혁과제들까지 추진해 문재인정부의 강한 의지를 추가로 보일 필요가 있다. 시대착오적인 선분양제를 후분양제로 전면 전환할 로드맵을 제시하고, 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등의 제도를 더 이상 미루지 말고 추진해야 한다. 그래야 지지층의 신뢰가 확고해지고, 웬만한 저항에도 문재인정부가 머뭇거리지 않겠구나 하는 시그널을 시장에 전할 수 있다.


정부가 ‘핀셋규제’ 식으로 대책을 내놓는 방식도 재검토해야 한다. 이 같은 접근은 시장이 과열된 곳만 정조준한다는 명분에도 불구하고 규제 수준이 다른 허점을 이용해 차익을 노리는 현상인 ‘규제 아비트라지’를 부추긴다. 투기세력들이 규제 수준이 허술한 지역으로 치고빠지면서 계속 시장을 교란시키는 것이다. 주택시장을 실수요시장으로 개편하는 것이 목표라면 청약규제나 재개발 재건축 규제, 주택대출 규제가 지역별로 크게 달라야 할 이유가 없다. 특정 지역의 집값이 오르고 나면 뒤늦게 투기지역이나 투기과열지구로 지정하는 식으로는 두더쥐잡기 게임처럼 뒷북을 칠 공산이 커진다. 투기적 수요를 허용치 않는 보편적 규제 체제를 만들어야 한다.  


마지막으로 강조하고 싶은 것은 ‘공급부족론’에 휘둘리지 말았으면 한다는 것이다. 지금 서울 집값은 공급이 부족한 때문에 뛰는 것이 아니다. 투기적 가수요가 들끓어 상대적으로 공급이 부족한 것처럼 보이는 착시현상일 뿐이다. 더구나 실제 주택 공급이 크게 부족했던 90년대 이후로는 주택 공급을 확대하겠다고 발표해서 집값이 안정된 적이 없었고, 오히려 뛴 적이 더 많았다. 노무현정부 때 판교신도시 개발과 최경환 전 부총리 시절 분양시장과 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대정책이 대표적 사례다. 투기적 가수요 때문에 집값이 뛰는 상황에서 섣불리 공급을 확대하면 투기세력에게 먹잇감을 제공해 개발지 주변의 집값 상승을 더 부추길 뿐이다. 최근 국토부가 수도권 추가 공급을 발표하고, 이해찬 대표도 공급 확대를 강하게 주문했는데 ‘공급 부족론’에 휘둘리는 게 아닌지 걱정된다. 공급 확대 방안이 새로운 투기를 자극하지 않도록 신중을 기해주기 바란다. 




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by 선대인 2018.09.06 10:35

한자성어에 삼인성호(三人成虎)라는 말이 있다. 세 사람이 말하면 없던 호랑이도 만들어낸다는 뜻이다. 최근 고용난이 최저임금 인상 때문이라는 조중동의 주장이 바로 그런 격이다. 최저임금 인상 때문에 고용난이 왔다는 증거는 거의 없는데도, 보수언론의 왜곡보도가 난무하니 정말인 줄 아는 이들이 많아졌다. 정말 조중동이 말하는 호랑이가 있는지 따져보자.

 

우선 논란의 발단이 된 취업자수 증가폭이 크게 줄어든 것은 취업자수의 모수가 되는 경제활동인구 증가가 크게 둔화됐기 때문이다. 경제활동인구는 15~64세 인구 가운데 경제활동에 참여할 의사와 능력이 있는 인구를 말하며, 경제활동인구 가운데 실업자와 취업자로 나뉜다. 따라서 경제활동인구 증감에 따라 취업자수가 늘고 줄 수밖에 없다. <그림1>의 첫번째 그래프에서 보는 것처럼 올 들어 인구구조 변화에 따라 경제활동인구 증가폭이 급감하고 있으며, 이에 따라 경제활동인구를 모수로 하는 취업자수 증가폭도 급감하고 있는 것이다. 지난해까지 월별로 20~30만명씩 증가하다가 올해 취업자수가 10만명 전후 수준, 심지어 지난달처럼 5000명 증가 수준에 그친 것도 대부분은 이 때문이다. <그림1>의 두번째 그래프에서 30~40대 취업자수가 줄고, 50~60대 취업자수가 늘어나는 현상도 해당 연령대별 경제활동인구의 증감과 거의 일치한다. 이른바 ‘일자리판 인구절벽’ 현상일 뿐이다.

 

<그림1>

주)국가통계포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성. 

 

둘째, 연령별 취업자 측면에서도 최저임금 인상의 영향을 가장 많이 받는(이른바 알바일자리에 가장 많이 종사하는) 연령대인 20대와 60대의 고용이 늘어난 점도 보수언론의 주장과 상반되는 현상이다(<그림1> 두 번째 그래프 참고). 조중동의 주장이 맞다면 20대와 60대의 고용이 가장 많이 줄어야 정상이다.

 

셋째, 최저임금 인상 때문에 일자리가 타격을 입었다면, 자영업자 가운데 ‘고용원이 있는 자영업자’가 폐업을 하거나 고용을 줄이는 반면 ‘고용원이 없는 자영업자’가 늘어나는 것이 정상이다. 하지만 아래 <그림2>에서 보듯이 ‘고용원이 있는 자영업자’는 늘어나고 ‘고용원이 없는 자영업자’는 줄어드는 추세가 2014년부터 계속되고 있다. 최저임금 인상 때문이라면 2018년 들어서라도 정반대 현상이 일어나야 하는데, 그런 흐름은 전혀 보이지 않는다. 중소상공인들은 일자리안정자금을 신청하기 위해 ‘고용원이 없는 자영업자’로 신고하던 사람들이 고용원이 있다고 신고했기 때문이라고 주장하지만, 추세에 변화가 없는 것을 보면 최저임금으로 인한 영향은 거의 없다고 봐야 한다. 다만, 우리나라의 자영업자 비율은 21.3% OECD평균인 15.4%보다 월등히 높은데다 지속돼온 내수침체로 자영업체들의 어려움이 가중돼온 것이 보수언론의 주장이 일정하게 먹히는 배경이 되고 있다고 판단된다.

 

<그림2>

주)국가통계포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성.